減辣之後樓市為何仍疲弱？　製造甚麼誘因　可讓地產商積極投地！

上月底港府對樓市減辣，引起外界一片憧憬，一二手樓市交投略為增加，給寂靜的市場帶來一點希望。然而，減辣一星期以來，樓市表現仍然疲弱，究竟為何？經過幾年新冠疫情的折磨，香港經濟受到極大衝擊，樓市早已嚴重內傷，港府到今天才出手，其實已錯過最佳救市時機，樓市要完全復原需要一段漫長時間。當然，從另外一個角度看，有政策支持樓市，也等於支持經濟，有總比沒有好，只能冀望先讓成交量慢慢增加，從而帶動整體經濟流通。

如實反映市況　不要盲目唱好

近年香港發生不少變化，有人離開也有人進來，港府強調港人要愛國愛港，那麼誰最熱愛香港、誰最支持香港國際金融中心地位？筆者認為是留在香港堅守著陣地，並以真金白銀作出投資的人，他們最有發言權。正是因為如此，我們要實事求是看待事物，評論樓市更要如實反映市況，指出政策缺點所在，不要盲目唱好，才能真正解決問題。筆者一直強調，樓市是香港經濟重要一環，撤銷辣招拯救樓市，不會讓重傷的樓市立即復原反彈，只可以製造多一些成交，讓中小企業的樓宇抵押貸款鬆一口氣，是幫助經濟復甦的重要舉措。

我們目前面臨的經濟狀況，其真實的數據是殘酷的，香港零售市場9月份的表現，只比去年同期增長13%，比預期中差；地產從業員跌至4萬人左右，平均每13.5人開一張買賣單；香港仔、何文田等區的優質新盤開價每呎1.7萬至2萬元左右，價格重回7至8年前；屯門新盤發展商罕有推出賣樓保證，如物業入伙時樓價下跌可獲賠償5%；還有縱使減辣，東涌填海第106B區住宅地招標，地產商依然出價未達政府底價而流標，是今年第5次流標，反映發展商並不看好樓市前景。

土地流標　責任非全歸咎於地產商

就以政府土地招標多次出現流標為例，社會上有不少聲音指責是地產商暗中聯手，故意出低價迫使土地流標，將來港府土地賤賣引致庫房收入大減，甚至出現財政赤字，責任全歸咎於地產商。還有更激烈的聲音甚至要向「上面」舉報，提出如何作出懲處。對於外界這種責備態度，筆者認為一點都不出奇，誰叫地產商長期賺大錢，難免讓廣大民眾產生不滿，只是應該責怪的對象似乎少了一個，難道港府沒有責任嗎？港府是最大的土地供應者，也可以說是最大的地產商，高樓價最大的得益者。

至於為什麼地產商強烈要求港府撤銷樓市辣招？原因是樓市已經回到「冰河時期」，10月份包括住宅、工商舖、車位在内的總成交量竟然只有2,925宗，是33年以來月份次低，非常離譜和可悲。各位必須明白，地產商賣得出樓房，資金才能夠回籠，才會積極再投地發展，在市道好的時候，甚至肯出高價買地，政府庫房收入自然也會增加；相反，如果樓市像今天這樣冰封，地產商不但只會出低價競投，甚至乾脆不投。內地房企的財政危機，陸續出現的暴雷情景，是一個血的教訓，難道香港地產商看不到嗎？

作好準備　這是一場持久戰

因此，假如要讓港府土地收入增加，首先就要讓樓市交易量恢復正常，製造更多吸引地產商買地的誘因。那麼什麼叫正常市場？就是回到13年前，重返2010年時的樓市政策，光是減辣不夠徹底，應該撤銷現今所有的樓市辣招。地球正處於政經紛亂時期，地緣政治局勢動盪，戰爭引起生靈塗炭，在環球經濟不景氣之下，作為金融中心的香港正處於風口浪尖，非常時期必須用非常手段全力救市。

港府總是鼓勵市民，對香港要有信心，然而經濟數據卻並不理想，中小企業要守到甚麼時候，明年、後年，還是更久？筆者比較保守，已經做好心理準備，這將會是一場持久戰。在此仍然苦口婆心地警告大眾，樓市最大的敵人、消費市場的對抗者、也是企業大量借貸產生嚴重負擔的債主，就是高利率，仍然會維持一段長時間，這是金管局總裁余偉文說的，大家一定要記住。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。