地產商罕有言行一致唱跌　下半年樓市真會低沉？｜蔡志忠

近日大型地產商罕有言行一致唱跌，繼長實集團作出大減價逾2成的推盤行動後，恆基地產亦發表言論：「若政府沒有新措施出台及本港沒有特別利好因素出現，地產市道下半年將甚為低沉。」此等如實反映市況的言行甚為難得，打破了坊間總是認為地產界一慣唱好樓市的誤解。

的確是的，地產商天天有樓要賣，沒理由高呼樓市低沉，這樣如何吸引買家買樓，豈不是搬石頭砸自己的腳？究其原因有兩個，一個是未來策略將會繼續大幅減價賣樓，反正樓價下跌已成定局，不如讓它跌得痛快一點，盡快見底，實力地產商現金充裕，也好趁機平買土地，除笨有精；另一個原因就是要講給當局聽，必須正視樓市泡沫危機，現今市道十分嚴峻，不撤辣也要減一點辣，支持地產也等於幫助經濟。

地產商使出苦肉計

筆者十分理解大地產商目前的處境，這一招也算是苦肉計，迫不得已才使用，效果如何仍是未知之數。然而，對中小型地產商卻帶來不少衝擊，就如其他行業一樣，通常中小型企業的經營成本、資金利息等相對較高，難以與大型企業直接競爭，如今工商樓盤受壓，住宅市場也成交稀疏，地產商許多樓盤不敢開盤或賣得不好，累積的存貨愈來愈多，大家都在等待市道出現轉機，期望能夠簿利多銷，甚至輸少當贏。

有讀者問哪一類住宅樓宇值得投資？我們不妨探討一下，首先看看屬於資助房屋的居屋，以往抽籤反應熱烈，高峰時期超額認購達26倍，近期超額最多只有18倍，抽籤人數少了近8萬人，明顯熱情開始冷卻；港人首置地皮投標只錄到一個標書，結果出價未達最低評估價格，最後以流標告終；中小型物業方面也頻頻出現蝕錢個案，加上「親海駅」以低於市價25%推售，進一步加快物業市場向下調整，未來投資還是要謹慎行事。

筆者向來認為，樓市本身是一個共同體，升與跌步伐都是相向而行，少有此消彼長的情況出現。中小型物業下挫，也迅速波及豪宅市場，其中九龍塘畢架山花園一個連車位及特色大平台的單位，扣除車位價，竟以呎價1萬元沽出，傳統豪宅變成居屋價；還有超級豪宅山頂加列山道59號獨立屋，由最初叫價15億元減為9億元成交，減幅高達4成多，另一矚目成交為中峽道24號屋，也是非常矜貴的獨立屋地，由35億元減至8.5億元。這些擁有獨立門牌又可以重建的山頂別墅，高峰時期的呎價高達20幾萬元，今天每呎只剩下10萬至12萬元。

數字不佳 以守為攻

說了這麼多數字，似乎都是利淡因素，但筆者重申，自己並非大淡友，只是要做一個聰明的投資者，就要知己知彼，以上的數字表面上看都虧損，但卻給我們帶來警惕，叫大家務必居安思危。樓市總是在大循環，有危自然有機，今天利率維持在高位，使各行各業經營困難，本港出口總值又連續6個月下跌，營商環境受到極大考驗，但是這一切一切不利因素，似乎全部在加快出現中。

那麼在現今經濟狀況下應採取什麼策略？應該以守為攻，今年底只剩下幾個月，或許會有一些驚喜，如移民政策宣布接受申請、施政報告出台救市措施、資金人才從內地和星馬歐美回流；還有明年美國大選利率回落、國家再推支持香港金融中心措施等等。這些都值得我們努力守護好自己的家園，香港當年於「沙士」期間，經濟重挫民不聊生，都可以安然渡過，這次一樣可以戰勝挑戰。而今明年會是重要的轉捩點，重新洗牌在所難免，期望你我經歷風雨再見彩虹。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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