長實BLUE COAST蝕少當賺　對賭誠哥、小業主唔使驚深水炸彈｜燈神

自2月28日財政預算案為樓市全面撤辣後，整個市道出現根本性改變，無論一手新盤或二手傳統屋苑，交投量均以倍數上升。今日（4月6日）將會係樓市自撤辣後最重要的風向標，皆因市場期待已久、標榜「蝕少當賺」的黃竹坑站港島南岸第3期BLUE COAST 3B期即將進行首輪銷售。

燈神睇返近數年市場各方，無論是大型基金或小業主，買入誠哥旗下的物業或新盤單位後，都會出現有令人意料不及的結果，例如半山波老道超級豪宅「208億大刁」出現撻Q、屯門飛揚二期較一期平近17%推盤，嚇怕一眾一期小業主。不過目前樓市已經全面撤辣，BLUE COAST最終收票更高達近2.8萬票，創歷來第3高，燈神認為可能真的如長實樓神趙國雄所說，樓價已見底，屬於「撈底價」，因此燈神大膽估計一眾小業主與誠哥對賭，今次未必再現「深水炸彈」的悲慘結局。

若果有留意開長實近數年的動作，大家都會清楚知道接誠哥貨，通常都沒有好結果，與誠哥對賭的對手通常都會搞到周身蟻。當然最矚目就係2017年中環中心高達402億的商廈大刁，詳情燈神就不再多講，其後商廈市道不斷插水，承接的一眾炒家、投資者現時依然頭痕。

接誠哥貨通常出事　中環中心、波老道豪宅最慘烈

至於2022年9月，長實半山波老道「21 BORRETT ROAD」一籃子豪宅，以207.66億元出售予新加坡華瑞資本。此矚目大刁最終都要撻Q收場，買家慘輸逾20億元的訂金。

長實新盤近年屢現劈價　屯門飛揚二期變「深水炸彈」

可能你會話以上都係過百億的物業大刁，與一般大眾市場關係不大，不過近年樓市變化萬千，長實所賣的新盤也經常出現令人意料不及的情況，導致一眾小業主心慌慌。長實近年有劈價前科，如在2023年2月率先劈價就有長沙灣愛海頌的22伙貨尾，劈價最高約18%。

其後3月份再度劈價，出動「深水炸彈」低價推出屯門飛揚二期，首批88伙折實平均呎價12,509元，較項目第一期平咗足足17%，同時也更引起同屋苑一期業主不滿，因為不少業主於樓花期採用建築期付款辦法入市，樓盤未入住已經即刻貶值，部份一期業主同時擔心因為二期劈價，會導致估價不足而需要補錢上會。

親海駅推盤3個月後　同區補地價大挫61%

2023年8月推出的油塘新盤親海駅亦係劈價推出，首批132伙折實平均呎價14,997元，係2016年後、過去7年市區最平新盤，最平開放式單位入場費低見290萬元，呎價低至1.34萬元起。不過你以為開價好低情況下，同區情況亦正在悄悄地回落，在同年11月越秀油塘東源街項目13.5億完成補地價，每呎樓面地價約2,040元，較長實同區親海駅系列的每呎樓面地價約5,283元，大幅下挫61%。

↓BLUE COAST 3B期近日開放示範單位情況↓

市況不可同日而語　或如樓神所說「已見底」

數數下今次黃竹坑BLUE COAST已經係長實過去14個月內第四個大劈價新盤，不過今次係全面撤辣後的部署，與早前3個樓盤已經不可同日而語。因此燈神認為長實樓神趙國雄所說的「撈底價」不無道理，樓神近期接受傳媒訪問時，亦指現時樓價已經見底。

聲稱BLUE COAST每呎成本2.8萬　首批「蝕少當賺」低18%

早前長實在樓盤記者會上大方透露項目每呎成本高達約2.8萬元，雖然不能確認當中的成本詳情，但以今日（6日）首輪銷售的422伙的折實平均呎價約22,955元比較，帳面的確明顯低約18%。

第三批單位輕微加價無阻準買家入票　勁收2.8萬票

此外，燈神亦留意到BLUE COAST累積推出3張價單，第3張價單174伙在4月2日推出，輕微加價0.81至1.73%，當時收票大約1.5萬票。不過直至4月5日，收票情況依然熱烈，最終截收票數更高達約2.8萬票，成為本港歷來首輪收票第3高的新盤，反映咗輕微加價並沒有阻礙市民入票，同時也反映市場的確存在一定購買力。

長實去年底已表明「願意讓利」

雖然長實經常劈價，不過都係言行一致，皆因趙樓神在去年底一個傳媒訪問，早已經表明發展商要了解市況，樓盤定價不脫離市場承受力、願意讓利，認為銷售一樣可以理想。