撤辣在望地產商即時變「春江鴨」　偷步推盤、高調打開口牌｜燈神

下周三 （28日）政府將會公佈財政預算案，近日地產界人士幾乎目標一致，希望政府全面撤辣，為近兩年由高位回落的低迷樓市重新注入活力。燈神最近都由不同渠道了解過，無論係大型發展商、地產代理界、接近政府相關人士等，各個界組都對預算案撤辣十分樂觀，仲話好有信心一定會有樓市好消息，不過至今依然未有消息能夠確實係部份減辣，抑或是全面撤辣。

但燈神觀察過去一個星期，各大發展商似乎已經提早成為「春江鴨」，一早感受到水溫變化，已經積極加速旗下樓盤部署，相信全城期待的全面撤辣，真係有機會美夢成真。

當中最浮誇就一定係恒地（0012），最近忙住係減辣前率先部署長沙灣巴域街新盤Belgravia Place。恒地一部「揸盤人」、人稱Lam哥的林達民，近一周相當唔得閒，自星期一（19日）開始，直至今日（24日）日日都會見傳媒，而如果只計恒地自家新聞發佈會，則連開四日，宜係周身唔得閒。昨日周五長沙灣新盤Belgravia Place，更一口氣公佈項目樓書、示範單位、首張價單，做足晒開盤前「三件大事」，與一般推售新盤「唧牙膏」手法相當不同！

單日一口氣開價、樓書、示位　有別「唧牙膏」手法

過往發展商推售新盤時，為求爭取最佳曝光率，通常都會把上述「三件大事」，分開在不同日子公佈，務求讓傳媒詳情報道各項細節詳情，同時也讓準買家有更充足時間了解樓盤。

劃分不同時間公佈向來都是最佳做法，因一本新盤樓書通常都有數百頁，內有大量樓盤佈局圖、單位圖則、條款、屋苑設備及設施的詳情描述；示範單位通常最少兩伙，包括清水樓及連裝修示範單位，同樣需要足夠時間讓多家傳媒的攝影師拍攝，同時也要預留時間地產代理參觀、開放予市民睇樓。

至於價單方面，一份價單涉及數十頁，當中除了樓盤各個單位的價單定價外，更加有大量付款辦法、折扣優惠條款，買家必需要計好所有優惠折扣才能取得最多的優惠，才能計算最終的折實價，即「光豬價」！所以，所有價單的優惠條款必需小心詳閱，否則「魔鬼在細節」，小心計錯數。另外，發展商亦會提供不同按揭計劃，當中或涉及財務機構的高成數按揭等等資料。

傳聞公司超高層收到好消息　即時加速推盤

今次Lam哥林達民竟然在一日之日，一口氣公佈「三件大事」，係過去一兩年市場走下坡時的罕見市況，似乎已經率先收到風，「行動證明一切」，睇嚟下周三都會有樓市好消息。燈神仲收到小道消息，Lam哥今次咁趕急推盤，皆因佢地公司一位超級高層收到一個好消息，所以Lam哥咪咁急囉！

黃竹坑BLUE COAST高調命名　200傳媒、中介參與

至於本港首富李嘉誠嘅長實集團（1113），亦都係過去一周高調舉行記者會，隆重為黃竹坑站港島南岸第3期新盤BLUE COAST進行命名儀式！仲大玩同步網上直播，邀請本地、北京、上海、廣州、深圳及新加坡，超過200位傳媒及地產中介透過視像會議參與樓盤命名活動。

長實樓神趙國雄喺記者會內已經率先話，預計預算案將會有樓市好消息，仲話如政府「撤辣」，認為香港大部分市民都會感到開心。另一樣值得留意，趙樓神今次罕有地「打開口牌」，竟然喺傳媒面前透露成本，仲要確確實實講，每呎成本高達2.8萬元，問及會否蝕本價開賣，樓神就好玄咁答「食得幾深、蝕得幾深，開價就會知」。

長實樓神罕有「打開口牌」　透露每呎成本2.8萬

大方披露成本做法少見，同時亦都令到市場揣測背動機，燈神就不敢胡亂猜測這個成本價背後有何含義，無論未來數周樓市減唔減辣都好，相信黃竹坑BLUE COAST「賺住賣或蝕住賣」都會成為財經地產界的市場焦點！

若僅部份減辣「好消息變成壞消息」

財政預算案一日未公佈，一日都唔知政府會否順應市場聲音「全面撤辣」，若果全面撤辣，當然大家皆大歡喜，全港業主終於唔洗再被辣招束縛，所有物業都可自由買賣。不過燈神又斗膽估計，假若預算案政府只願意把部份辣招刪減，即變成部份減辣，這樣的結果又會否與市場期望出現大落差呢？到時就算落實部份減辣，可能都會「好消息變成壞消息」，皆因與全港業主、發展商、地產代理期望有別。

去年減辣後投資者增加　7.5%新從價印花稅個案明顯反彈

為什麼有機會只會部份減辣？睇返稅務局資料，其實去年10月份施政報告為「三大辣招稅」減辣後（即額外印花稅（SSD）年期由三年縮短至兩年、買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD/DSD）減半），反映投資者入市的7.5%住宅新從價印花稅，在2023年11月、12月及2024年1月，已經連續三個處於較高水平（224宗、311宗、288宗），而樓市高峰期2021年，全年普遍介乎170宗至474宗。

情況反映咗上年施政報告減辣後，投資者已經開始重新投入市場，若政府留意到這個正在上升的數字，可能就未必會把7.5%住宅新從價印花稅刪走了，否則稅收又少一筆。