曾豪言「3年後你會後悔冇入市」　樓市專家3億買磚頭捉蟲？｜燈神

近年整體樓市持續走下坡，無論持有什麼類型的物業，都無可避免面對貶值情況，事關進入加息周期，市場上大部份資金都寧願存入銀行做定期好過。因此就算過去一直係「長勝將軍」的物業投資者，都變得相當難做，數年前對前景稍為睇得較樂觀，今時今日都可能被人「秋後算賬」，拎返去嚟取笑一下。

燈神記得大約3年前，地產代理界老行尊之一、有樓市專家之稱的祥益地產創辦人汪敦敬就曾接受傳媒訪問，解釋點解當時在疫情期間，夠膽以超過1.68億元買入尖沙咀、銅鑼灣等舖位，當時仲豪言「三年後你會後悔冇抓緊機會入市」。眨下眼三年已經過去，以燈神所觀察，其實核心區零售街道仲未完全回復，3年前買入的尖沙咀舖位，價值可能都係冇乜升過，甚至有回落跡象，睇嚟汪生今舖都要做長線投資者「繼續守下先」。

昔日豪言「我肯定三年後，你望番轉頭，你會後悔冇抓緊機會入市」

三年前祥益老闆汪敦敬就講過「香港人對前景過份悲觀」，又指香港經濟、民生結構並無大問題，個別板塊如零售等，的而且確受著衝擊，但非結構性下跌。當日汪老闆更豪言「我肯定三年後，你望番轉頭，你會後悔冇抓緊機會入市，就好似2003年嗰時咁。」

網民嘲「新燈神」、睇錯市、買錯貨

燈神見到社交平台有人拎返祥益汪老闆三年前的專訪嚟討論，反應都好熱烈下，仲有唔少網民話汪生變咗「新燈神」，又話汪生「佢應該輸到high high」。雖然網上留言似乎一面倒笑汪生睇錯市、買錯貨，但其實燈神發現實情又未必係咁，前幾日燈神路過尖沙咀，正正行過三年前汪生以約8,380萬元買入的漢口道地舖。

呢個漢口道舖位現時由人氣手工歐式麵包店Bakehouse使用，雖然係途經當日係閒日，但排隊人龍不絕，非常有人氣。燈神聽聞呢個舖位喺汪生買入後數個月後，就由Bakehouse租用，每個月租金就18萬元，以買入價8,380萬元計算，租金回報約2.58%。

回報2.58厘跑輸定期　惟Bakehouse租約期長達6年

雖然回報跑輸現時普遍定期存款逾4厘，但我認為都係一個唔錯選擇，因為燈神收到風，Bakehouse簽咗一張長租約，租約期由2021年10月至2027年9月，租期足足有6年咁耐！加上Bakehouse長期Keep住一定人氣，相信呢個優質租戶的生意，絕對可以提供穩陣回報。

汪敦敬：市道改變不影響回報、加租

燈神同時又問下汪生意見，相隔3年會否又有新睇法呢？不過汪生就話看法無變！仲話仍然為當時能夠及時入市感到幸福！汪生就解釋，首先市道改變是不會影響到任何回報，持有的物業收租回報率仍然係每年加租，而且已經進入第三年加租，一切依原定計劃進行。又指如果當日遲咗買入舖位，相信搵唔到好似Bakehouse這類人氣十足的租客，認為與Bakehouse的合作，令到雙方都增值。

價錢波動　勝敗乃兵家常事　最重要按計劃進行

汪生仲話當時銀行環境及息口都係相當適合做投資，不過目前銀行態度已經有所改變，令到現時投資者難以做決定，所以現時想買入平舖都未必有其他條件能夠配合。至於舖位會否跟隨大市貶值？汪生就話價錢高低有上落，勝敗乃兵家常事，重點係有冇依照原本計劃進行！

3年前1.68億連環買3個舖位

睇返舊資料汪老闆的確言行一致，喺2021年2月至5份，最終合共斥資逾1.68億元買入3個舖位，風頭一時無兩，成為咗最看好香港前景的投資者。當時最大手入市個就係尖沙咀漢口道44號漢威大廈地下B號舖，面積約1,000平方呎，成交價8,380萬元，呎價約8.38萬元。

其次就係銅鑼灣舖位，位於波斯富街77至83號波斯富大廈地下M號舖，屬勿地臣街一段，正向時代廣場，成交價高達6,680萬元，但舖位只有僅僅200平方呎，所以呎價就高達約33.4萬元。至於餘下一個舖就係荃灣南豐中心1樓A1號舖。

疫情過後港人興旅行消費、北上消費

事隔三年，香港零售市況未見得有所回後，疫情期間各區吉舖湧現，核心區街道舖租較高峰期大幅回落6至8成不等，個別舖位更加要由賣低檔產品的短租戶「吊命」，租金水平更加較高峰期低超過9成。而疫情過後，香港終於在2023年初通關，當普遍零售行業以為市況會好轉時，香港人幾乎總動員式外出旅行消費，而且潮流興起北上消費，香港人雖然出現「疫後報復式消費」，但本地零售業好似沒有直接受惠，因為資金全部都向外走。

4年前1.26億買名鑄　獲「長期飯票」理大12.5萬租用

除咗舖位物業之外，汪老闆早在2020年4月已經一早入市住宅樓市，當時豪斥1.26億元買入尖沙咀地標豪宅名鑄一伙複式單位，實用面積2,108平方呎 ，成交呎價6萬元。不過燈神睇返網上銀行估價，估價得返約1.14億元，者係過去大約4年跌咗約9.5%或1,200萬元。

不過又要留意返，呢個名鑄複式豪宅單位同樣都有優質租戶頂住，喺2021年6月就由香港理工大學以每月約12.5萬元租用，回報大約1.18厘，但相信都係「長期飯票」。