市值唔見600億　傳銀行準備「收遮」　隨時殃及四大發展商｜燈神

股、樓持續下挫，情況令人擔心，日前更有外電報道，稱本地銀行準備「落雨收遮」，唔再向部分高槓桿比率，以及財務狀况較為欠佳的發展商批出新貸款。一旦屬實影響深遠，連一向實力強勁的四大發展商亦有可能受累；而相關股份市值，年初至今已經率先蒸發近600億元！

踏入2024年，「燈神」見到恒生指數穿完16000點之後，繼續向緊15000點方向下跌，都咪話唔擔心，連即將離任的港交所（0388）行政總裁歐冠昇，都認同港股「無疑接近投降式拋售的時點」（without a doubt we are closer to a capitulation point）。

他提到利率上升、多地引爆地緣政治衝突以及對中國經濟增長的擔憂，令市場對港股缺乏信念，造成投資者拋售。股市又跌，樓價又跌，「燈神」暫時未睇到希望，雖然唔想好似其他人咁講要放棄港股，但打開券商嘅應用程式，大部分都係紅色（股價下挫）都咪話唔觸目驚心。

唯有穩陣少少，望下望以前都叫派息穩定嘅四大發展商，原來年初至今僅僅十幾個交易日，平均跌10%至14%，市值已經冇咗大約587億！（下圖）。

發展商未能「貨如輪轉」

「股價反映未來」，持續向下反映投資者對前景「睇唔透」。無他，樓價下跌，唔少發展商推新盤時以平手甚至低於成本價發售。

而且，一手私人住宅新盤貨尾量升穿兩萬伙，創近20年新高。手上持貨賣唔出，地產商講求貨如輪轉，依家個輪唔向前轉，投資咗嘅錢未收返，利率水平又高，又點會繼續投資。所以踏入2024年政府亦要面對現實，2023/24財政年最後一個季度，即今年1月至3月期間宣布唔會推出住宅地招標，同時亦是連續四個季度無推商業用地。

咁嘅環境，做生意自然要睇定啲。不過一旦銀行亦決定「落雨收遮」，唔再借錢畀發展商，或者會令部分發展商資金斷裂，進一步拖累市況！

路透：有大行停向財務欠佳發展商批新貸款

「燈神」唔係杞人憂天，最新《路透社》引述消息人士報道，指港樓興旺情况不復，且不確定性增加，多家本港主要銀行減少現有對香港發展商的貸款規模，或要求發展商提供更多抵押品，料此趨勢將令發展商融資成本上升，今年營業將更具挑戰性。

報道引述4名消息人士話，已經有大行停止對一些高槓桿比率，以及財務狀况較為欠佳的發展商批出新貸款。

研究報告：香港房地產成新風險來源

至於富瑞一份研究報告更話，香港房地產正在成為新嘅風險來源，今年對負債比率相對高的小型開發商信貸風險更謹慎。在高息環境下，預期利息覆蓋率較低、現金水平較緊的中小型發展商的財政會受壓。

四大發展商或受累

你唔好以為呢啲改變只會對中、小型發展商有影響，若果中、小型發展商受壓，有可能被迫要將手上資產套現，今時今日嘅市況下一定被壓價，賣唔到好價錢，最終影響物業估值。

而銀行會持續參考市場成交去調整抵押品嘅估價，若果持續向下，物業估值下跌，銀行或同樣向大型發展商進一步要求，提供更多抵押品，從而影響企業借貸成本。

簡單啲講，再咁落去發展商要面對：

1）寫字樓租唔出；2）樓又賣唔出；3）港人北上消費，商場零售額下跌；4）利息又畀多咗；5）業務發展受限，業績轉差

如是者香港經濟又點會增長，企業盈利受損又會減派息，股價難見反彈之日！