炒家的抉擇 銀行拒摸貨按揭 炒家要上身？或直接撻訂？｜燈神
政府於2月底財政預算案中宣佈樓市全面撤辣，推出長達14年的樓市辣招正式落幕。全面撤辣至今短短十天，市場湧現投資者入市個案，燈神聽聞當中更有不少投資者將會短炒「摸貨」（以確認人身份Confirmor作出買賣），務求在樓市亢奮期間極速短炒一轉。不過在3月5日市場傳出大型銀行停做「摸貨」按揭，意味承接「摸貨」的下一手買家係做唔到按揭，消息一出後，原本打算短炒的投資者，即時變得觀望，瘋狂掃貨個案也隨之減少。
不過燈神最關注係已經入市的數位炒家，由於銀行停做「摸貨」按揭，意味大有機會「冇人接貨」，一眾已入市的炒家應該如何是好？應該立即斬攬撻訂、壯士斷臂？還是不如付清尾數完成交易，待日後樓價回升再賣，不過就要由「短線投機變為長線投資」。燈神睇怕該批買家已經「洗濕個頭」，目前上唔上身將會成為一眾炒家的抉擇。
2月28日政府公佈樓市全面撤辣後，一手及二手市場即起哄，當中更出現投資者爽快掃貨個案。在撤辣後短短四天，熱門細價上車屋苑荃灣荃景圍一帶，荃灣中心、荃景花園、荃德花園等等，已經即時成為投資者目標，4日之內連環錄得約20宗二手買賣，據區內資深代理指出，當中7成都是由投資者買入，一半投資者就聲稱自己係長線投資，另一半投資者雖然就冇透露太多，不過估計都係想趁額外印花稅SSD取消，即時玩返一轉短炒「摸貨」！
投資者主攻現樓新盤 公司客5000萬掃THE HOLBORN 9伙
此外，新盤市場都有好多大手掃貨個案，而且目標更加清楚，就係主攻已經入伙的現樓新盤貨尾，當中最誇張就係恒地（0012）鰂魚涌THE HOLBORN，喺本周二（5日）錄得有大手客透過公司名義連環狂掃9伙，總成交價更高達約5,000萬元，成為撤辣後最大手個案。
各區一手樓現「一客多食」個案
至於佳明（1271）旗下土瓜灣項目明雋日前亦錄得一宗「一客九食」個案，有將軍澳資深投資者斥資4,700萬元買入9伙，實用面積由231至260平方呎，成交價由485萬至628萬元。而裕泰興發展的土瓜灣城軒，在本月初、即撤辣後兩日，已市傳有一組買家連環購入10伙，不過及後負責獨家銷售的中原又透露，該10伙最終由不同買家購入。
除了上述三個現樓盤外，其實仲有不少新盤錄得「一客兩食」、「一客三食」，甚至是「一客四食」的情況。
荃景圍細價上車屋苑交投熾熱成炒家天堂
上述各個現樓新盤及二手細價屋苑的確很容易成為炒家、投資者目標。作為炒家，最重要成本就係成本夠低，就以荃灣荃景圍一帶屋苑撤辣後的成交個案為例，幾乎全部成交價都係400萬元或以下。如果成交價介乎352.8萬至450萬元，炒家買入後只需要繳付約最多1.5%的稅款；而如果成交價更低至300萬至352.8萬元，稅款更加低至100元+超出3,000,000元的款額的10%。
細價二手樓成炒家目標 稅率低至1.5%以下
以最近期易手的荃灣中心14座1中層B室計算，實用面積377平方呎，兩房間隔，在撤辣後以348萬元沽出，成交呎價9,231元。新買家只係需要繳稅4.81萬元，反映稅率僅僅1.38%。
作為炒家，通常都會由有一批御用地產代理，收取佣金數目當然是低於市場普通交易的1%，至於佣金實際係幾多就真係「海鮮價」，燈神估計若果真係摸得出單位，炒家「一買一賣」可能只係需要畀佣合共1%，雖然佣金較平時少一截，但照顧開炒家的地產代理相信都十分明白「密食當三番」的道理。
300萬以下細單位稅款僅100元 惟交投甚少
以上簡單計算方法顯示到炒家「摸貨」成本好大機會少於樓價2.5%，以上述荃灣中心成交個案348萬元沽出，成本大約8.7萬元，若果真係撞正樓市在撤辣後，由低位反彈5%至10%，單位已經帳面升值至365萬至383萬元，（升值差價約17.4萬至34.8萬元）。咁最終炒家就可輕鬆執到大約9萬至26.1萬元的利潤，相當和味。
值得一提，如果炒家買入300萬元以下的單位，稅款更加只係低至100元，變相只需要支付佣金作為成本！不過相當個案十分之少，以燈神所知，目前只有撤辣（2月28日）當日市傳荃灣中心錄得一宗成交價288萬元的成交個案，燈神稍後都會密切這個單位會否成為短炒個案！
銀行拒摸貨按揭 難找接貨新買家
上述所講的短炒快賺一筆好似好理想，不過市況突變，「摸貨」如意算盤目前已經打唔響了，皆因已經出現另類「封後門」。周二（5日）市傳有大型銀行停做「摸貨」按揭，意味承接「摸貨」的下一手買家，或會未能承造按揭。在以上情況下，接「摸貨」的新買家只可以FULL PAY向炒家買入單位，因此一般正常市民係唔會買入該類「摸貨」單位，反映短時間再摸出單位，客路將會相當窄狹，機會極微。
撻訂機會大 炒家無謂「短炒變長揸」
因此燈神大膽估計，上述銀行停做「摸貨」按揭，將會令一眾炒家大手入貨的炒家撻訂，因為炒家從來都係「輕身上陣」，倚賴市場觸角、經紀消息，即靠快搵食，相信絕對不會由原本「短炒」、「以小博大」策略，改變為向銀行申請按揭貸款「上身」付清樓價，無謂「短炒變長揸」。