4個月內減辣變撤辣　投資者最後一刻慘付5球「辣招冤枉錢」｜燈神

2月底樓市正式全面撤辣，相信一眾樓市持份者都好開心，無論係大型發展商、二手屋苑小業主，都可以容易啲進行賣樓活動，或者更加輕易找到下一手買家，終於可以甩難。睇返實施長達14年的樓市辣招，其實早在去年10月、即2023年施政報告中開始「半減辣」，包括把額外印花稅SSD適用年期由三年縮短至兩年，同時把買家印花稅BSD和新住宅印花稅NRSD/DSD稅率由15%減至7.5%，及後四個月其實已經吸引到不少投資需求出現，市場也出現不少願意繳付7.5%辣招的個案。

經歷14年的樓市辣招完成歷史任務，不過燈神就好奇到底邊一個單位係全港最後一宗繳付辣招的個案？要搵最後一宗辣招稅個案難度就相當高，但係燈神最大努力下，發現在2月28日前最後一周，市場依然有超過20宗辣招個案，當中豪繳辣稅最多一宗更高達540萬元！燈神認為政府政策近年不時改變，樓市由「半撤辣」到「全面撤辣」只係僅僅四個月時間， 政府變招速度突然加快，都好難怪早前不少買家中伏畀咗辣招稅「冤枉錢」。

去年10月「半撤辣」後投資需求開始湧現

睇返稅務局資料，在2023年10月施政報告公佈「半撤辣」後，繳付雙倍從價印花税DSD及新住宅從價印花税NRSD（稅率7.5%）個案明顯增加，每個月都有過百宗，在2023年11月至2024年2月每月相關辣稅個案介乎184至311宗，合共多達1,007宗，較「半撤辣」前急升咗1.42倍！

至於相關金額就有9.68億元，較「半撤辣」前輕微升15.6%，金額僅輕微上升，令辣招個案呈「量升價跌」，相信就係稅率減半的效果。上述數字都可以反映到，其實在去年10月施政報告「半撤辣」後，投資者已經蒲頭。

而追溯至2024年2月28日財政預算案前一個月，其實市場上一直有好多消息都話樓市將會再調整，不過當時就未知會係再次部份減辣、抑或真係「全面撤辣」。但當時市場上各大發展商都已經好有信心政府會做嘢，其中最有把握就係恒地，佢地係「全面撤辣」前竟然極速推盤，一日之內一口氣公佈項目樓書、示範單位、首張價單，做足晒開盤前「三件大事」，有別於一般推售新盤「唧牙膏」。

財案前一個月撤辣好消息有跡可尋

而撤辣前一周，香港地產建設商會執委會主席、會德豐地產主席梁志堅亦向傳媒講明，已經與財爺陳茂波會面，講清楚最新樓市情況，相信政府了解市況。當時梁志堅的態度，與過往強硬要求全面撤辣的取態，睇落已經明顯軟化。

雖然「全面撤辣」前真係不少利好樓市的謠言滿天飛，不過當時可能都未敢相信政府會全面取消辣招，因此好多投資者已經率先入定市，甚至願意支付樓價7.5%的雙倍從價印花税DSD及新住宅從價印花税NRSD。

撤辣前朂後一周逾20宗辣招個案　涉2200萬

燈神翻查全面撤辣前的一周，發現市場上依然有超過20宗辣招個案，稅款涉及超過2,200萬元，其中有7宗個案繳付辣招稅高達101萬至540萬元。

最大宗辣稅540萬　若撤辣後入市即慳234萬

當中最誇張就係何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，撤辣前一個低層單位以7,200萬元沽出，買家要繳付樓價7.5%、高達540萬元作為辣招稅；假設新買家在全面撤辣後才入市，將不需要繳付辣招稅，只需要按正常稅率最高4.25%就可入市，即約306萬元，反映咗買家只要等多一周，就可以慳返234萬元呢一筆「冤枉錢」。

九龍站君臨天下投資客付270萬「辣招冤枉錢」

九龍站君臨天下在撤辣前也有高價成交，一伙中高層以3,600萬元沽出，繳辣招稅270萬元，同樣假設等到撤辣後才以同樣價格入市，稅款降至153萬元，即慳返「冤枉錢」大約117萬元。

撤辣前中小型單位也成投資者目標

除咗以上過千萬的豪宅盤外，其實全面撤辣前一樣有很多投資者，願意支付辣招稅款買入中小型單位，燈神同樣搵到不少「冤枉錢」個案，而且買入細價單位時的代價更加大。就北角渣華道嘉興大廈為例，在最後一周以328萬元沽出，該名買家需要支付高達樓價7.5%、涉資約24.6萬元的辣招稅。

投資者買北角細戶啃辣稅24萬　撤辣後降至2.8萬、即慳近九成

不過如果這名買家等到全面撤辣才以同樣價錢入市，需繳的稅款將會降至2.81萬元，稅率低至0.86%，反映等多一周即可慳稅88.58%或21.79萬元。