內地香港樓市不同　調控需要各師各法

本周一（22日），人民銀行授權全國銀行同業拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR），顯示LPR一年期下調5個基點至3.65%，5年期以上下調15個基點至4.3%，也是繼今年1月及5月之後LPR利率再次下調。由2019年8月起，工行、建行、農行、中行及郵儲行五大國有銀行規定個人房貸以LPR作關聯定價，與香港的H按按揭相似，因此普遍認為內地下調LPR利率主要是為了救樓市。

內地在今年之前全力調控樓市，令樓價開始下跌，一部分內地房地產企業也因為之前過度擴張而陷資金鏈斷裂問題，引致多地有樓盤爛尾未能交付，甚至有買了爛尾樓的業主聯合罷交供款。內地房市危機持續發酵，對經濟的負面影響漸漸浮現，中央政府今年以來也對樓市管控放寬了許多。除了降息之外，多個城市下調了首付比例，又放鬆限售限購的要求，「穩樓市」成為了主要政策目標。

香港樓市風險遠低於內地

就在內地降息前不久，香港主要銀行上周才調高了H按的封頂息，一些評論於是借機指香港應該順勢跟隨內地步伐放寬對本地樓市的管控，例如要求政府撤銷「辣招」等。不過，內地與香港的經濟環境很不一樣，樓市風險不盡相同，香港政策沒必要跟隨內地政策一起改變。就正如內地近年在經濟和貨幣政策上與美國分道揚鑣，也是根據國內經濟的實況製定政策。

香港的樓市非常穩健，與內地難以直接比較。從供款者的角度而言，現在大部分銀行在調高完H按封頂利率後才升至2.75%。而且向銀行做按揭的業主理論上已通過了加息3%的壓力測試，他們的持貨能力充足。反觀內地的房貨利率一般與LPR利率相若，即使減息後首置買樓的房貸利率仍高達4.3%左右，兩者的起點根本不一樣，不能直接比較。事實上，內地利率一向比香港高，香港利率則因為受到聯繫匯率所影響長期跟隨美國處於極低息水平，有份令本地樓市一直高燒不退。

反過來從地產商的角度看，香港發展商資本充裕及穩健，樓市即使出現停滯或輕微回調，也不會輕易引發經濟系統性風險。香港對樓花監管非常嚴謹，並不會像內地出現「爛尾樓潮」的問題。開發商要證明已付清地價，以及有足夠資金完工才能賣樓花，而且業主在樓花完成前也不用供樓，這使多年來甚少爛尾樓出現。而且，香港的發展商並沒有過度擴張的問題，雖然樓價下跌難免會影響盈利，但四大地產商今年仍然能維持盈利，除非樓價突然大跌，否則不會出現太大的經濟結構問題。反倒是資金充足的港資地產商，去年看準了內地房企資金困難加大往內地投資。

樓市平穩最好

不能否認，以樓市在香港經濟的重要性而言，一旦樓市崩潰整個香港經濟也將跟隨。不過，現時的樓市遠遠未到崩潰的水平，只是渡過了過熱的階段。現在「辣招」再加上全球經濟疲弱的情況下，樓價才漸漸打斷了升勢，但仍然處於相當的高位。本港樓價及租金在過去廿年分別上升429%和112%，遠超物價通脹的52%。

也許「減辣」刺激樓市是改變當下經濟困境最「簡單」的方法，但樓價過高造成嚴重的社會問題，也令資金空轉、實體經濟欠缺起色。汲取以往教訓，我們更應明白當下香港要走出經濟困境，不能再重蹈覆轍。趁着香港的經濟有一定的負壓能力，我們應該把握時間和機會，重點發展香港的實體經濟，加強香港在關鏈產業鏈上的地位，鞏固作為中國國際金融中心的功能，而非輕言「減辣」又走老路。