樓市沒有撤辣的條件

葉劉淑儀日前提出政府可考慮為內地來港專才住宅買家豁免「雙重印花稅」，並引起社會誤以為此乃政府政策方向。現時置業風險重重，不論是葉劉所說的內地專才訴求，還是針對樓市由高位回落之勢，政府仍未有「減辣」、放寬置業門檻的條件。

自2010年起，政府先後推出多項管理樓市需求措施，包括打擊短炒的額外印花稅，針對非永久性居民的公司和境外人士的劃一15%買家印花稅，以及針對非首置和來港置業買家的劃一15%從價印花稅。辣招的背景是樓價持續上升和出現短炒獲利個案，而且樓價在政府出招後回調不久再轉升，政府要持續加辣。有本地學術研究回顧近年樓市，佐證內地買家增加與樓價向上相關，政府增加置業門檻無可厚非。

葉劉希望政府豁免的是內地來港未滿七年人士繳付後兩種共三成稅項，並認為此舉有助吸引專才和刺激樓市。這關乎政府應否在內地買家群組之內，區分投機和自住客。我們樂見內地人才選擇在香港發展事業，他們需要長遠居所也可理解，此種自住需求不同於投機。若他們及早置業，也許能鞏固他們留港的決定，但這也不足以支持撤辣。

可區分投機客和自住買家

就此，政府可考慮為長時間持貨的自住買家設退稅措施，例如他們在港置業滿三年，加上在居住滿七年、取得本地居民身份後獲退還全部或部分辣稅。比起直接豁免，先付後退安排可避免短時間湧現買家，刺激樓市。如果政府推出此項措施，對象也可擴大至所有地方來港工作的人才，同時限於個人買家，不接受公司名義持有物業。

目前經濟雖然面臨下行風險，不利樓市的因素浮現，但既然過往幾年樓市相對穩健，政府毋須急於在樓價回調數個百分點的時候出手減辣。觀乎在葉劉受訪片段發布後，地產股和物業代理股份一度被舞高後回落，就反映外界對樓市政策相當敏感，政府托市的形象深入民心。此外，有能力置業但不願或沒有能力支付三成稅項的內地買家仍然可以租住物業，居住問題不是那麼大。

政府有責任嚴控樓市風險

再者，稅款對穩定樓市有相當效用，有學者研究由額外印花稅實施至2017年，業主持貨期延長，有效打擊短炒。稅項未能壓抑樓價，研究的學者的解釋交投減少導致供應減少，推高了一、二手樓價格。當然，這亦關乎政府沒有大力覓地建屋，以及沒有決心推出一手樓空置稅等措施，令民眾相信住宅量長期求過於供。

有實力的住宅買家不少，政府三大辣稅未能阻止樓價上升，但至少可以趕絕短炒投機。再者，樓市牽動經濟，政府有責任嚴控樓市風險，而維持稅項配合調低按揭成數和壓力測試等措施，有助減低勉強上車的人數，避免出現大規模負資產或斷供個案。

時移世易，眼下宏觀經濟轉趨悲觀，加息因素尤其困擾本地樓市，樓價從去年第三季的高位回落。不過，若然政府急於以減辣托市，只會令業主錯誤期望樓市只升不跌，而且政府有辦法透過調整措施顧及境外人才的自住需求。政府的樓房政策仍應滿足本地人安居為目標，限制非本地置業需要仍是必須。