賣地、劃地的關鍵——發展主導權

發展局局長甯漢豪本星期四（7月14日）公布來季賣地計劃，當中包括在條款不變下重推早前流標的屯門青山公路「限呎」住宅地。在回應記者時，她表示政府決定將啟德部分商業地改劃住宅用途，是因為「看到早前這裡有一些土地流標，而我們在房屋方面亦有需要」。

一些地產發展商對改劃流標商業地傾向保留態度，近日更聯手成立非牟利公司，主動通過公私營協作模式與不同持份者及政府部門協商，甚至批評改劃土地用途決定是「過橋抽板」的短視之舉。

規劃理當照顧職住平衡

特區政府在十年前提出了「起動九龍東」項目，銳意將其打造成為另一個核心商業區，但該區的交通配套長期遭到詬病無法支持相關發展，就連原有單軌鐵路計劃也於前年胎死腹中。現在啟德商業地應否改劃為住房，主要焦點理應同樣放在該區交通配套充足與否，以及能否協助促成各區職住平衡。

交通配套方面，港府已經提出推展「多元組合」模式連接系統替代單軌鐵路，坊間建議多數亦未超越相關框架，只是具體成效如何尚待觀察。職住平衡方面，有意見認為減少商業地段將影響該區居民就近工作機會，甯漢豪卻表示九龍商業樓面供應已比得上中環。

剛好政府統計處在上個月底放出2021年人口普查各地區的詳細統計數字，當中包括452個區議會選區在同區與跨區至香港島、九龍或新界的工作人口。全港前往九龍工作人口比例大致跟地理距離成正比，但啟德卻是那一帶比例較低的選區。九龍城25個選區裏，九龍工作人口最少者即是43.5%的「啟德北」與44.1%的「啟德中及南」，而再上一位的「馬頭角」就有48.5%，可見啟德區九龍工作人口比例確實較毗鄰地區為低。

政府在決定啟德區商業地是否改劃住宅用途，或者多少部份改劃的時候，應考慮上述關乎職居分布的數字。如果商業用地過度不足，不僅會加重該區人流負擔、居住密度與交通壓力，而且頗大機會令原本不錯的職住布局變得失衡。會德豐地產主席梁志堅形容政府原有規劃明明兼備商、住用地，可以容許居民同區工作，貿然改變土地用途倒令日後居民需要跨區工作。

當局需要堅持主導發展

不過，這些發展商的考慮或許當下算是符合當區居民利益，然而它們在資本主義市場下始終難改逐利本質，像梁志堅也不諱言自己都是憂慮樓盤吸引力下降以致拖累銷情和賣價。正是由於這樣，作為管治者的政府才更應該認清自己需要扮演什麼角色，主導發展方向以達到超越市場利潤的追求。

以屯門青山公路「限呎」住宅地為例，無論上次流標抑或今次重推拍賣消息甫一傳出，市場便有人渲染不取消「限呎」條款就難以成功賣出地皮的說法，變相是逼迫政府取消這個旨在擴大港人居住空間的政策。另外，社會早年廣泛要認同收回粉嶺高爾夫球場發展公營房屋，近日亦傳出有人正游說當局放棄建屋方案，改為日常開放參觀但可以變回球場的「中央公園」。

主持「土地及房屋供應統籌組」的財政司司長陳茂波，早前宣稱今屆政府各項工作對準同一方向：「為實現市民對美好生活的嚮往而竭誠奮鬥」。面對各種隱含着私人利益考量的建議，主事官員肯定要堅持這一個方向，在科學數據基金上辨別哪些方案真正有助長遠發展、哪些單純有利少數團體，別讓謀求大眾福祉的發展受到既得利益者左右。