加息不必撤辣 樓市要軟著陸
滙豐和渣打銀行周四（18日）上調拆息掛鈎按揭（H按）的鎖息上限，以同業拆息走高及最優惠利率不變的情況而言，H按實際息率由2.5厘升至2.75厘。加上新冠疫情打擊市場氣氛，以及政治局勢引發的移民潮，愈來愈多人擔心樓市下跌，要求政府撤銷「辣招」以作提振。
根據差估署樓價指數，本港樓價在過去四年反覆上落，波幅約莫一成。惟樓價指數在去年9月達到398.1歷史高位後至今反覆向下，而且今年4月、5月及6月的樓價指數皆較三年前為低，意即2019年同期購入單位的市民現在即使過了三年期限，不用繳付額外印花稅（SSD），但出售的話仍須損手離場。而對上一次這樣樓價三年不升的情況已經要數到1998至2003年的樓市低潮，無怪乎社會上開始有人擔心，廿年來只升不跌的香港樓市或者已經轉勢。
撤辣三理由：無用、過時、振經濟
近月要求政府撤銷「辣招」的呼聲眾多，行政會議召集人葉劉淑儀雖然最惹人關注，但更多聲音其實來自地產商以及地產代理業界。他們的理據主要可以分為三類：一是「辣招」作用有限，例如有人指出「樓控措施頻頻加辣，仍然無阻樓價升勢」；二是不合時宜，例如有業界反問「原先辣稅出現的原因現今是否一樣」，甚至有人直言「香港樓市目前並不存在投資過熱，『辣招』本就應適時退場」；三是撤辣有利經濟，例如說「市場普遍相信『減辣』有助提振本港樓市，惠及經濟」，以及「加速物業市場疫下回勇且帶動經濟」。
當中部份人針對的是打擊非本地人置業的買家印花稅（BSD）和／或雙倍印花稅（AVD），也有人主張全面檢討「辣招」，例如縮減額外印花稅及放寬雙倍印花稅，「有助增加換樓機會」和市民「喜歡一層樓自住，一層樓收租」。
有效打擊炒風 投機風險猶在
首先，「無阻樓價升勢」並不能否定「辣招」的成效，因為其可能令升幅放緩，亦即若然沒有推出「辣招」，樓價便會更加高不可攀。其次，以額外印花稅為例，港大教授、前土地供應專責小組成員鄒廣榮的一項研究指出，在2010年前多達兩成售出單位的持貨不足兩年，但在2010年及2012年分兩輪引入「辣招」後，持貨不足兩年的交易佔比大幅減至接近零。而比對印花稅統計資料及二手樓交易買賣宗數可知，自2014年至今涉及額外印花税的住宅交易佔整體宗數多數時候都在2%以下。
不少意見認為，額外印花稅只是將出貨日期延後，並不能夠遏抑投機活動。但持貨時間愈長，投機者的資金流動性便愈低，涉及的投資風險亦都愈大，「辣招」無疑增加了投機難度。至於近期樓價回落，連續三個月的指數低於三年之前，誠然令到住宅買賣變得無利可圖。但須注意的是，僅在去年9月樓價指數才創新高，去年底至今年初的指數其實仍較三年前同期高出約莫9%，樓市吸引投機的基本面是否已經消除，目前言之尚早，現階段不應貿然「撤辣」。
本地人優先置業 外客未必要雙重稅
至於2012年推出的買家印花稅，雖然同樣有打擊投機炒賣的成份，但原意同時包括了幫助本地市民優先置業，時任運輸及房屋局局長張炳良便說要「優先照顧、回應本地永久居民」。當時一手樓出售數目約莫在每年1.1萬至1.3萬之間，加上居屋尚未復售，住宅單位供不應求的情況嚴重。近年一手樓的推售數目雖然約莫在1.5萬至2萬之間，而居屋推售又從一年4千多個單位增加至約莫9千，但從新樓以及居屋超額認購動輒數十倍的情況來看，住宅單位顯然仍然供不應求。既然如此，優先幫助本地人置業的買家印花稅便有維持的需要。
而2013年推出、2016年「加辣」的雙倍印花稅，按時任特首梁振英的說法，是為了「遏抑投資需求」，「即自己已經有住宅單位，繼續去買住宅單位這個需求」。置業放租當然能夠滿足一些市民的租樓需要，但眾所周知樓價及租金的升幅遠遠跑贏通脹，不少人選擇租樓只是因為缺乏財力「上車」，是不能而非不為。而因為他們只能交租、無法享受投資物業的回報，與有樓人士的財富差距也在擴大。既然目前樓價及租金仍然高昂，自置居所比率亦都偏低，政府自然有必要維持雙倍印花稅以協助無樓市民置業。當然，首置自用的非本地客是否同樣應該獲得豁免於雙倍印花稅，這亦值得政府考慮。
樓價高令市民吃苦 把握時機有序降溫
不少人希望放寬「辣招」以提振樓市，但若然「提振樓市」指的只是令樓價繼續上升，那麼廣大市民只會更難「上車」而非受惠。若說「提振樓市」是要令交投再次活躍，那麼我們仍然要問，當中的交投是滿足市民的真正需要，抑或只是投機行為。縱容投機或許能令地產代理多賺佣金、政府多收稅款，但推高樓價的代價最終只會由市民承受，衍生樓奴、蝸居、劏房等問題，社會整體得不償失。
歸根結柢，本港樓價及租金在過去廿年分別上升429%和112%，遠超物價通脹的52%，並產生了樓市只升不跌的錯誤預期。在現今的「撤辣」呼聲中，我們反而應該慶幸額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅在過去打擊了投機及投資行為，減低了樓市的泡沫化速度，因而更有能力面對現在的經濟及金融風險。
美國聯儲局的急劇加息固然可能衝擊本港樓市，但聯儲會點陣圖顯示的2023年預期仍只是接近3.8厘，而且美國2005至2006年以及2018年的加息期間，香港樓價只是平穩發展以及回調不足一成。當然，目前除了加息以外還有其他不利因素，坊間對樓市如1997至1998年間般崩盤的憂慮，也是可以理解。但避免樓市崩盤，我們需要的是軟著陸，而現在正是時候有序地令樓價達至合理水平。貿然放寬「辣招」以「提振樓市」，反而容易令本已泡沫化的樓市進一步風險加大，最終只是推後而非消弭危機，決策者不得不察。