不要用負資產魔咒來撤辣

差估署的樓價指數連跌兩個月，由去年歷史高位至今回落5.5%，地產代理商利嘉閣統計的帳面獲利個案佔比在8月份跌至2010年以來低位的89.4%，自然不叫人意外。樓市回調，不少人趁機呼籲政府撤銷「辣招」，甚至提出負資產重臨的可能，甚有山雨欲來風滿樓之勢。

但再頭頭是道的謬論始終只是謬論。為了支持「撤辣」，有人指出樓價即使回落一兩成，市民一樣買不起。這好比說戴口罩不能百份百阻止新冠病毒傳播，所以並沒任何作用。只怕連小學生也知道，戴口罩只要能在一定程度上阻止病毒傳播，作用便不能完全否定。同樣道理，樓價回落一兩成當然不足以讓所有市民置業，但部份人肯定因此受惠，能夠購入800萬單位的人必然較900萬的為多。聲稱樓價要回落四五成才能惠及市民的說法，有如在打稻草人。

樓價回調有助置業及消費

一些人認為樓價大幅回落，市民的財富將會大量蒸發。但此「財富」只是帳面價值，若不是轉按或賣樓套現等，帳面價值的升跌對市民自住的影響有限，情況有如買入股票後「坐艇」。交換價值與使用價值之別是經濟學的101。反而樓市在1997年起經歷近六年的下跌後，市民住在自置居所的比例由47.9%升至2004年的54.2%歷史高位。我們不能只看樓價帳面價值的改變，而不看社會置業環境的改善。

物業若然帳面貶值，無可否認可能令市民轉趨財政保守，減少消費。但樓價若然持續攀升，其實也消耗掉置業者大量財富，扣除供樓後的可支配收入減少，消費能力因而減少。更何況前者的財政保守是基於顧慮，可以透過更有效的財政規劃而得到改善，但後者卻是實實在在的住屋開支，業主不是調整財政規劃便能增加消費能力。故此比起樓價下行，高樓價才更壓抑香港人的經濟能力。

樓市泡沫化才是負資產主因

當然，負資產一旦重臨，將對經濟造成衝擊。對於香港人，「負資產」早已如同魔咒，光是提起已令人懼怕。1997年樓市爆破，樓價指數由172.9峰值跌至2003年58.4谷底，跌幅多達66%，負資產比率在2003年第二季亦高見22%，多名業主資不抵債而輕生。然而，出現負資產不只因為樓市下行，也因為此前升得過急。須知道樓價指數在當年崩盤之前短短兩年間急升超過七成，單是1996年10月到1997年10月便抽升了四成。若然政府及早介入，阻止樓市泡沫化，其後的下行亦不至於令市民如此慘烈重創。

樓價在2003年見底後回升，負資產佔比亦在同年見頂後持續回落，自2009年起至今處於不足1%水平。過去廿年來，樓價指數兩度回調超過一成（2008年6月至12月跌17%，以及2015年9月至2016年3月跌11%），同期負資產宗數一度分別升至10949及1432。但即使是前者，負資產佔比亦僅為2.3%，而且在兩季後已回落至不足1%。打從2011年起至今，金管局再無錄得拖欠三個月以上的負資產按揭紀錄。

近年樓價大致橫行，上落波幅一成，置業者入市後淪為負資產的機會不大。根據金管局的最新數字，今年第二季負資產宗數為55，佔比不足0.05%。此際以負資產危機為由要求政府「撤辣」，說服力成疑。

相反，我們應該慶幸「辣招」減慢了此前的樓價升幅，以致於現在樓市即使回調一兩成，大多數業主亦不會即時淪為負資產。負資產的定義並不是物業市值下跌，而是物業市值低於業主的未償還貸款。換言之按揭成數愈高，槓桿比率愈高，負資產的風險亦都愈大。亦因為此，我們向來反對政府一再放寬按揭成數。反而一些人此前支持放寬按揭成數，現在卻又聲言擔心業主淪為負資產，說穿了不就是要用盡辦法推升樓價？

樓價升跌受供求、利率等多項因素影響，在相當程度上也取決於市場預期。若然預期樓價持續上升，賣家便傾向於待價而沽；預期樓價下跌，買家則較容易討價還價。近日的樓市交投顯示一些業主減價促銷，或許反映了市場預期的轉變。戴德梁行估計今年全年本港樓價跌8%，花旗集團更預期將略超過10%。但即使如2008年那樣樓價指數半年跌17%，也遠不是1998年那次按年急挫四成的崩盤。移民潮減少了置業需求，但希望租轉買的市民仍然為數不少，目前自置居所比例只得51.5%，遠低於當年峰值。此時為了爭取「撤辣」而唱淡樓市，只怕才是在造成恐慌。