房屋政策要分莊閒

特首李家超的政綱曾言要「更廣泛運用市場力量，包括重啟及優化私人參建模式」，而報章亦引述消息指他打算在《施政報告》中訂立恆常化的私人參建資助房屋政策，立法會議員劉國勳亦透露政府正研究私人參建資助出售房屋。這個政策不是壞事，但前提是政府必須要分清莊閒。

私人參建居屋不是新鮮事。早自1977年港英政府便提出這個政策，由80年代的康山花園、麗晶花園，到晚期的龍門居、愛蝶灣等，為市民提供了為數不少可負擔的自置居所。隨着孫明揚下令停建居屋，私人參建政策自然也「壽終正寢」。即使到了2011年政府決定復建居屋，仍只是由房委會和房協負責，沒有私人發展商的份兒。

私人參建居屋的土地從何而來？

政府讓私人發展商參建居屋，是為了更快地增加供應，讓更多市民能以可負擔的價值自置居所。出發點值得肯定，然而合作模式是成敗得失的關鍵。以土地共享為例，政府只能被動地等待發展商提出申請，時間和選址也無緣置喙，若然私人參建居屋的情況類似，試問談何提速、提量？論者或許認為政府可以提供誘因，以利發展商積極參與，但所謂提供誘因往往等如提供利益，隨時也等如將成本轉嫁在小市民身上。

以往的私人參建居屋，乃由政府選址、提供土地，招標邀請發展商興建，並以出價、整體計劃、詳細設計、表現評估和管理建議等多項因素來決定合作，主導權在政府手中。但政府要做「莊」，前提是土地在政府手中。沒有土地，在合作關係之中容易淪為「閒」。這也是為什麼我們多次強調，收回土地是解決香港房屋問題的鑰匙，任何計劃諸如土地共享、私人參建居屋等若要成功，都無法繞過此關鍵要素。

「個倉無貨」的北部都會區

林鄭月娥卸任特首前，曾經以「個倉無貨」來形容政府缺乏土地的現實。而其財政司司長、續任至本屆政府的陳茂波，亦矢言要建立土地儲備。相比之下，大小發展商早已經建立充裕的土地儲備。例如恒基兆業在新界的土地儲備便多達4490萬方呎，新鴻基持有的農地據估計亦達3100萬方呎。當政府沒有足夠土地在手的時候，北部都會區的規劃就只能靠放寬地積比、向高空發展，那又如何能提供美好的居住環境？

除了此實際作用之外，收回土地亦能夠向展示決心，政府視房屋為必須滿足的基本需要，而不是投資致富的生財工具。否則即使有更多的居屋推出，其仍然會因為售價與私人市場掛勾而變得昂貴，而市民亦會因為樓價升幅的引誘而在限期後轉售圖利，最終即使提速、提效甚至提量，房屋問題也難有根本解決。

政府過往的應對方法往往治標不治本，最終適得其反。例如為了幫助市民置業，一再放寬按揭成數。但放寬按揭成本本身並不會令市民所要付出的金額減少，反而要繳付更多的利益，甚至因為令樓價進一步上升，首期以及按揭供款同步增加。相反，樓市若能降溫，即使按揭成數不變，「上車」也會變得更可以負擔。香港的居住問題作為中央政府也高度重視的問題，李家超政府必須徹底改革目前的土地和房屋結構，對策萬不能抱薪救火。