樓市調整是改革契機

差估署樓價指數7月報376.1，是2020年2月以來的最低。與此同時，美國聯儲局主席鮑威爾在Jackson Hole全球央行年會強調要決心控制通脹後，市場普遍預期美聯儲9月將再加息四份三厘。銀根收緊將增加香港的樓按息口，樓市的走勢自然受壓。

但即使回調，樓價其實仍然處於高位水平。遠的不說，樓價指數在2016年3月初曾經回調逾一成至見271.4，其後重拾升勢，及至去年9月高見398.1，樓價在短短五年半之間升幅達47%。相比之下，家庭住戶中息中位數在2016年2月至4月是2.5萬，在今年4月至6月只是2.75萬。可想而知，即使樓價指數進一步降至376以下，對於許多人來說仍然是難以負擔。

樓價難以負擔　曾為投資工具

香港樓價過高，除了可見於其差估署的指數，以及對比消費物價、入息中位數的變幅之外，也與其回報有密切關係。過去十年，香港的H按實際息率約莫在2厘上下，按揭成本不但有時比起物價通脹還要低，而且樓價的升幅往往遠超成本水平，因此若然有首期上樓，借按揭供款對於不少人而言都是回報豐厚的投資。而這現象容易反過來加劇樓價上升。

近兩三年的樓價指數都在360至400之間上落浮動，現時又碰上加息周期，若然買樓的目標是三年辣招鬆綁後放售，認為穩賺的人相信比起之前少。投資需求的減少同時間亦能緩和對單位的整體需求，樓價因而得到降溫。成為多屆官員口號、連中央政府也開腔關注的房屋問題，或許現屆政府碰上了契機著手解決。

麵包與麵粉的主導權在哪？

維持辣招有助打擊投機及投資活動，但觸及的只是二手單位。對於一手樓，最能夠立竿見影地增加供應的做法當是一手樓空置稅。目前已落成但未出售的住宅單位約1.4萬個，考慮到樓價回調，只怕進一步打擊發展商的推售意欲。事實上，早有意見認為樓價的升跌往往影響發展商的推售節奏，樓價調整的時候減少供應自然能夠起托市效果。若然這個說法成立，更證明了政府對於調控樓市的能力有限，主導權旁落。

不只被形容為麵包的住宅單位，甚至是麵粉土地，不少發展商也有儲備。同樣地，它們按照自己的發展策略，等待適當時候才申請改劃建屋，無從置喙的政府處於被動位置。這亦是為什麼我們一直指出，土地共享計劃並不可行，因為它同樣由發展商主導，何時提出、拿出什麼土地，政府都沒有話事權。相反，政府若然積極收回土地，不但可以興建更多的資助房屋，亦都可以主導供應。即使拍賣給私人發展商，條款上亦可規限何時之前要落成推售。

由此可見，解決房屋問題並不能只靠維持辣招，而是要從根本地改革香港的土地及房屋供應。政府將來的賣地收益可能因而影響，收回土地亦需要動用不少公帑，但調整樓價可以令更多的市民以可負擔的價錢自置居所，不但有助組織家庭，實際的可支配金錢亦較寬裕，最終能釋放經濟能力。由於物業投資未必再能為市民帶來可觀的財富增值，政府更要同時間推出產業政策，為市民提供創業、就業的機會，讓他們一樣可以致富。財政司司長陳茂波不只一次提及共同富裕、普惠發展，現在不正是時候落實？