馬灣二期延宕廿載　活化藝術村只容觀望

政府周三（3月31日）公布已簽立批地文件，將以象徵式地價批地予新鴻基地產全資擁有的馬灣公園有限公司。政府指雙方同意馬灣公園第二期發展將會按城市規劃委員會在二○一四年核准的馬灣公園總綱發展藍圖，集中保育、修復和翻新馬灣舊村以活化再用。而雙方亦同意馬灣公園第二期將會在批地日期起計三年之內建成。

政府與新鴻基地產在1997年6月簽署項目協議，訂明在馬灣島推行各項發展項目，包括興建馬灣公園。珀麗灣及馬灣公園一期先後於2002年及2007年落成，「挪亞方舟」從2008年起以象徵式租金的短期租約開始營運。

第二期一拖再拖

惟最初項目協議並未訂明第二期發展的細節和落成日期。早在2010年，新地已曾提交第二期發展概念設計，建議將馬灣舊村翻新成藝術文化村，改建部分村屋為旅館等。政府亦指出，城市規劃委員會在2014年已核准馬灣公園總綱發展藍圖，集中保育、修復和翻新馬灣舊村，以活化再用。

第二期仍然要拖至現在才能達成協議，並預期在三年後才完成工程，已是最初項目協議的二十年後。部份原因或在於「挪亞方舟」從營運至今一直虧損、馬灣舊村收地進度緩慢，最終馬灣公園再有第二期發展。但與此同時，在公私營合作計劃下，只怕發展商根本沒有足夠動力推動此等非牟利項目。但又礙於新鴻基在興建珀麗灣時已得到政府從補地價中扣除約8.4億元的建築成本，始終需要履行承諾發展第二期。

根據周三公布的發展計劃，馬灣的舊村屋將翻新作藝術村，提供藝術工作室、工作坊、零售、以及餐飲地方。馬灣上的歷史遺跡如天后廟、九龍關紀念碑和碑石、以及「梅蔚」石刻均會被保育。而據1997年的項目協議訂明，馬灣公園（包括第一期及第二期）的建設費用由公帑資助，但上限為10.3148億元，因至今未動用餘額只餘5,735萬元，政府指超出餘額的第二期建築費將由新鴻基地產自行承擔。

馬灣應該怎麼樣？

在批地給發展商後，政府或許可無須撥款發展馬灣公園，但發展商在其一期時已往績不佳，政府再批地予新地發展能有對馬灣發展有多大幫助，實在叫人擔心。早在2003年之前，雖然新鴻基地產曾與廸士尼協商在馬灣興建廸士尼樂園，但直至廸士尼與香港政府正式合作，2003年後馬灣公園第一期的發展方向亦變成目前的「挪亞方舟」方案。其吸引力可謂相當有限，馬灣公園人流由開園時共65萬旅客次，時至2018/19年度旅客人數已跌至40.7萬，平均每天只有約1,100人次入場，及至今年受疫情影響，旅客人數或許更受打擊。

其次，新鴻基地產在取得政府補地價優惠、幾乎用完馬灣公園的十億資助，以及新地珀麗灣單位落成賣出之後，新地在馬灣公園發展上可謂已失去實質上的誘因。馬灣公園作為一項不賺取商業利潤的社區計劃，發展商是否有心活化及發展，這亦引起不少市民疑問。

諷刺的是，政府在批地的同時表示「期望馬灣公園第二期早日落成，並有助促進本地及非本地旅遊業」，但這個期望會否落後，僅能得到新鴻基地產草草交貨？馬灣藝術村最後能否成事，現在政府只能緊密跟進工程進度。此事教訓應提醒政府，以後推動香港藝術、保育或旅遊業發展，不應再依賴公私營合作，將責任一味外判。到底香港應該有怎樣的社區規劃，保育同時兼顧發展，始終應該由政府來交出功課。