【賣公屋】租置計劃無理性可言　民主黨不應一錯再錯

上周二（5月28日），民主黨立法會議員尹兆堅公布4至5月的電話調查結果，指受訪的公屋居民、輪候冊上合公屋資格人士大多希望購買公屋單位，他進而建議政府重推租者置其屋計劃，將出租公屋售予合資格人士。出租公屋是社會安全網，任何有機會縮減其規模的政策，理應反對。然而，自港同盟（民主黨前身）開始，不少視維護社會分配正義為己任的民主派政客已支持出售公屋，想不到多年後，新一代民主黨人仍執迷不悟，試圖讓租置計劃死灰復燃。

一切要從上世紀八十年代說起。當時，各國政府為了減輕公共財政負擔，紛紛將公營服務私營化，公共房屋也不能倖免，這些公共財政措施背後的理念被歸納為新自由主義。1981年，香港的宗主國、公共房屋的先行者英國實施了購買權（Right to Buy）計劃，將市鎮公寓（Council House，類似香港的出租公屋）出售，減輕財政負擔。 

港英政府緊隨其後，計劃縮減出租公屋規模。1985年，政府就《公屋住戶房屋資助問題綠皮書》作諮詢，初步點出了「富戶」及公屋出現虧損問題。1987年，政府推出《長遠房屋策略》（下稱《長策》），大幅更改當時的房屋政策，要點有三：一，房委會改為自負盈虧；二，將來房屋供應以私人主導；三，將來公營房屋以居屋為主，出租公屋為次。

1989年，政府推出租置計劃，指定公屋屋邨住戶可購買其所住單位。可以推測，租置計劃有兩個目的：一，房委會在1988年開始自負營虧，長遠來說，出售公屋可以減輕維修開支，短期內也能夠增加房委會的財政收入；二，政府於1989年正式推出富戶政策，向「富戶」收取雙倍租金，租置計劃可吸引「富戶」購入單位，房委會不用再資助「富戶」。

使用價值與交換價值矛盾難調和

惟因定價太高，在計劃首期6,897個合資格的住戶中，只有510（即7.4%）個住戶有意購買租置單位。當時絕大多數立法會議員原則上同意計劃，只批評單位的售價過高、轉售規管太嚴，以致乏人問津。港同盟的立法會議員李永達於1991年提出動議，建議政府就租置計劃再作諮詢，並提出公屋價格不應與私人物業掛鈎，但原則上他不反對出售公屋。

從當時的爭議可看到租置計劃的問題：難以調和「使用價值」與「交換價值」的矛盾。既然購買公屋的支出比租金高，買家必然期望買入單位後能釋放房屋的「交換價值」，將單位轉售圖利。但公屋屬公共資源，理應維持其價格於「使用價值」範圍，不容炒賣。若規例上容許釋放「交換價值」，買家最終則需要補回地價，並等待一段年期，才可以出售單位。

由於補地價制度的存在，如非同步放寬轉售限制、降低補地價金額，就算當時港英政府聽從港同盟建議，降低租置單位的售價，也難保租置單位能夠大量售出。但與此同時，一旦同步降低轉售限制、房屋價格，公屋則會淪為炒賣工具，並導致出租公屋流失，變相迎合了《長策》置業主導、縮減公屋規模的主旋律。

尹兆堅在二十八年後提出的租置計劃倡議，顯然沒有完全汲收教訓。他一味強調很多公屋居民、合乎入住公屋資格者欲購公屋，同時建議新租置單位設十年轉售限期，而且只限出售予綠表人士。簡言之，這項倡議試圖壓抑單位的「交換價值」，使其價格貼近「使用價值」，但這仍不保證新計劃切實可行。

若這項租置計劃落實，購買單位的主要會有三類人：一是害怕受富戶政策影響者；二是希望取得單位自由繼承權者；三是只求安居，但擁有置業夢的基層。

收回公屋單位數量勢減少

近年，政府不斷修改富戶政策，同時以綠置居取代部分出租公屋供應，以期讓「富戶」遷出。惟樓價失控，居屋、綠置居杯水車薪，在未建設適足居屋的情況下，富戶政策無異於趕狗入窮巷，情況與八十年代相差無幾。也許因為如此，民主黨才會建議重推租置計劃，給公屋「富戶」一艘救生筏。

問題在於，如果民主黨真的希望政府停止打擊公屋「富戶」，只要直接爭取暫緩富戶政策即可，甚或要求政府收緊綠置居的轉讓限制至只能售予合綠表資格人士，以及降低綠置居售價供「富戶」購買。從政治現實觀之，重推租置計劃的政治阻力並不比這些倡議低，以如此迂迴的方式解救「富戶」，令人費解。

更重要的是，所謂的新租置計劃雖可阻止公屋單位流進私人市場，卻仍流弊叢生。如前所述，購買租置單位的市民包括希望取得公屋自由繼承權者，在現行規定下，60歲以下的非戶主配偶住戶要繼承公屋單位，大多數都需要通過入息及資產審查，如果超出限制，單位將由房委會編配給有其他有需要人士，在2008年至2013年間，每年由房委會收回的公屋單位數量介乎5,000到10,000個。

由於民主黨未有建議廢除綠置居，而租置單位不是新建單位，售價必然比綠置居低。1998年，董建華政府推出回歸後第一份長遠房策時重推租置計劃，以計劃首年最優惠價的單位為例，99%的單位售價都低於30萬元，包括差餉、地租、管理費及按揭還款在內的每月房屋開支僅為當時月租的0.9倍至1.5倍。民主黨新租置計劃建議的轉售限制比1998年時更嚴，故售價照理更低，到時相信將吸引一批欲將單位留予子女的市民購買，房委會收回的公屋單位數量勢必下降，影響編配。

若進一步推演，將會有以下情況出現：一些本有自置物業的子女，會代父母購入公屋單位，以期在父母去世後繼承租置單位，再將本用於自住的私人物業出租或出售牟利。其實，綠置居計劃已經容許這類操作，但租置計劃的價格較綠置居低，成本也因之降低，藉公共資源釋放私產價值者勢必增加。如此說來，新租置計劃其實是另闢蹊徑，助業主釋放自住物業的「交換價值」。

支持新計劃的人或許會說，只要限制繼承權，問題即可迎刃而解。但是，租置單位若有如此嚴謹的轉售、繼承限制，市民購買到的僅餘有限的居住期，那麼租置計劃的性質，根本無異於預付租金，可有可無。

令人大惑不解的是，尹兆堅去年曾對政府將綠置居與出租公屋合併計算的做法大加鞭撻，認為是誤導公眾。重推租置計劃與之性質相差無幾，分別只在於租置單位不能在市場自由轉售，但兩者同樣會因繼承權令公共資源流失，反對前者而支持後者，其實是自打嘴巴。

另外，對於只求安居但渴望置業的基層市民來說，他們也許負擔得起新租置計劃出售單位的價格，但仍有機會要背負沉重的維修支出。在1998年的租置計劃，政府出售單位前會為業主修葺物業，並且注入維修基金，減省業主往後的維修支出。然而，一來購入物業後，業主將終生擁有單位的業權，長此下去維修基金終會消弭殆盡；二來公屋租戶不一定有意購買單位，一幢大廈內隨時會同時有租戶和業主居住，業權不清，令維修責任不知誰屬。就此，尹兆堅建議政府應在維修方面承擔更多，但站在政府的角度看，既然已經出售單位業權，又為何要負起這責任？既然要政府負起維修之責，又為何不維持現狀？

政府恐藉機推卸建公屋之責

整體而言，新租置計劃缺乏合理性，政治阻力恐遠比其他保障公屋「富戶」的可行方法為多，作此倡議完全是多此一舉。自八十年代起，政府一直有意縮減出租公屋的規模，以減低房屋開支，新租置計劃一旦被政府部分接納，更有機會畫虎不成反類犬，助政府藉機推卸興建出租公屋之責。

同樣需要正視的，是置業欲望不是完全基於理性，為政者應匡正社會風氣，而非順民粹而為。1998年的《長遠房屋策略白皮書》明言，租置計劃能維持社會穩定及培養市民的歸屬感，但我們斷不應將社會穩定與置業混為一談，安居本應建基於可負擔居所，無論租售均能夠達致這個目的。

如前所述，1987年《長策》令香港走上置業主導的歧途，其禍害延續至今。新租置計劃雖可見民主黨極欲在出售單位之餘防止公屋市場化，但亦可見其仍陷於置業主導的桎梏中。

話說回來，我們何不為基層爭取更低廉的公屋租金，反而爭取重推租置計劃？這恰好反映另一問題，到底香港的反對黨在反對什麼？也許他們認為政府做的大部分事情都是錯的，但他們提出的許多建議何嘗不是荒謬的一體兩面。一直以來，官員、商界、政治人物、市民都對置業主導少有質疑，惟其弊端已昭然若揭。「土地大辯論」結束不久，政府指未來將有3,000公頃的土地供應，各界應敢於創想，提出方略，而非畫地為牢、任由置業主導的意識形態幽魂徘徊香港，愚弄一代又一代人。