【綠置居】「以綠代公」藏四大弊端　政府不應剝奪市民租屋權

林鄭月娥本月發表施政報告，房屋政策是重要一環。她在改變資助房屋定價、資助對象上作出了改革，值得肯定。但是，她理應兼顧各個階層的利益，她去年推動綠置居恒常化，將公屋轉作綠置居，明顯削減了出租公屋的供應量，未有兼顧基層權益，社會必須警惕「以綠代公」所帶來的四個弊端。

問題一：減少出租公屋供應

政府經常強調，「以綠代公」不會影響出租公屋供應數量，因為公屋戶購入綠置居單位後，將會釋出單位予輪候冊上的市民入住，惟這說法實屬自欺欺人。由於綠置居在補地價後可以自由出售，價格將與私樓相差無幾，該單位不可能再流轉到基層手上。

另外，前運房局局長鄭汝樺在回應議員復推租置計劃（將公屋出售）的訴求時曾經指出，回收單位一直是公屋供應的重要來源，一旦將出租公屋出售，部分公屋單位將不會再交還房委會作再編配之用，這解釋同樣可以套用於綠置居。觀乎立法會文件，2008年至2013年間，每年由房委會收回的公屋單位數量介乎5,000到10,000，「以綠代公」後，房委會回收的單位數目，將相應降低。

問題二：基層市民被邊緣化

「以綠代公」的另一弊端，在於令基層市民愈住愈偏僻。為了吸引市民購買，政府傾向將交通便利的市區公屋轉為綠置居。舉例說，第一個綠置居項目景泰苑，就位於新蒲崗，至於即將接受申請的麗智邨，則位於長沙灣東京街。雖然林鄭月娥去年宣布將位處偏遠的火炭公屋項目轉作綠置居，但因為單位數量過多及選址問題，原訂方案被房委會否決。

正正因為要考慮市場因素，「以綠代公」不但會減少綠置居供應量，更令市區出租公屋的數量減少。政府將出租公屋安置於偏僻地區，公屋戶只能在接受原區低薪工作或相對高薪的跨區工作中二擇其一。選擇前者，他們的生活將更捉襟見肘；選擇後者，他們則須每天浪費大量時間在通勤之上。

問題三：增加市民生活成本

林鄭月娥雖然強調綠置居的供款佔入息比一般不超過40%，但是，對於基層市民來說，交通、食物等基本生活開支已佔他們入息的一大部分，40%的供款比率着實不低。加上，市民在購入綠置居後，須繳付管理費、大廈維修費等，讓他們的生活百上加斤。

由於出租公屋是房委會或房協的物業，故此，市民在大多數情況下，都不需要支付維修費用，但是，市民購入綠置居後，已屬單位的業權人，將來大廈作大規模維修時，即須支付大筆款項。近年來，部分居屋單位老化，需要大規模整修，整個屋苑的維修費可達數千萬元。

另外，公屋租金已然包含了管理費、差餉，現時公屋的租金兩年一檢，縱然機制被批評為「只加不減」，但仍在可控範圍之內。觀乎統計處2016年中期人口統計數據，公屋租金中位數不過是1,500元。但是，首個綠置居項目景泰苑的平均管理費為529元，再加上差餉、按揭利息等開支，或比公屋租金更高。

固然，有人認為購入綠置居與否只屬自願性質，但這說法忽略了政府近年來不斷收緊富戶政策，迫一些所謂「富戶」交出公屋；私樓格價高企，他們或被迫購入綠置居。至於維修費、管理費等成本，政府或許因為考慮銷情，少有就此警惕市民。

問題四：不符合分配正義原則

林鄭月娥去年在接受訪問時提出公屋封頂論，引起公眾譁然，及後她收回言論。但在同一個訪問中，她提出了同樣危險的補貼論，至今尚未收回。她指出：「在現時情况，公屋若用作出租，收回來的租金不足夠填補差餉、管理費及維修費用，所以每建一間出租公屋單位，就加重房委會的財政負擔」。

林鄭月娥的說法，至少有兩個謬誤。其一，出租公屋是基層市民的基本權利，不應被房委會自負盈虧的原則凌駕。其二，由於符合綠表申請資格的市民，入息資產本就不高，政府要藉他們的供款，補貼房委會的公屋支出，無異於要社會弱勢補貼弱勢，談不上合乎分配正義原則。

今屆施政報告已然宣讀完畢，但林鄭月娥的任期還剩下數年，她還須繼續解決香港的諸種不公。這份施政報告的一大敗筆，在於她未有正視基層市民所遇到的困境，甚至說其視若無睹也絕不為過。香港的經濟易受外圍影響，基層的生活成本上升急速，而房屋作為市民生活的主要開支，出租公屋對於基層來說更為重要，政府理應擴大房屋資助網，保障社會弱勢，而非繼續「以綠代公」，蠶蝕基層權益。