希雲大廈小業主夢碎　昔日天價收購不再　併購17年臨門撻Q｜燈神

近年香港經濟狀況持續向下，核心區商業區寫字樓空置率高企，主要零售街道吉舖湧現，住宅樓價進入漫長跌浪，通通都令燈神非常擔憂。最近一周房地產市場更出現一宗罕有強拍「流拍」事件，銅鑼灣大地主之一金朝陽集團（0878）竟然放棄統一併購長達17年、樓齡達65年的舊樓希雲大廈，成為歷來最大額的強拍「流拍」個案。燈神認為香港經濟各方面倒退，負面影響陸續浮現，並已經開始拖慢社會發展及重建速度，相信短期市區舊樓更新情況會進一步放慢。

講返希雲大廈強拍「流拍」事件，到底有什麼原因導致大地主金朝陽放棄完成強拍呢？睇返金朝陽流拍當日的即晚通告，其實佢地集團對於本港房地產前景都睇得幾淡下。

金朝陽：尚未作出延長申請、不保證進一步拍賣將會舉行

公告內容就話，「經審慎考慮香港現時之經濟狀況及房地產市場，尤其是房地產價值可能繼續向下調整後，最終決定不在拍賣中作出投標」，仲指整幢希雲大廈重建後市值只有約21億元，仲低過強拍底價24.25億元，所以就計劃向土地審裁處申請延長舉行另一次拍賣時間，並申請下調底價以與該地段之當前市值一致。

不過原來通告最後亦有寫上「尚未作出延長申請，且概不保證進一步拍賣將會舉行」，意味金朝陽會否再一次進行強拍，依然是一個非常大的未知數。

小業主出席強拍會所　金朝陽尚餘11%未收購

睇返強制拍賣會當日，燈神留意到，場內除了一些負責強拍程序的工作人員外，其實還有部份年老的希雲大廈小業主到場。原因無他，希雲大廈被收購長達17年，一班留守大廈到最後一刻的小業主（大約佔全幢業權約11%），一直滿心期待自己單位獲發展商高價收購，從而搬去樓齡較新的屋苑改變生活質素，同時間也有部份早年買入單位的投資者，希望「低價落釘、高價被收購」致富。

希雲大廈收購呎價最多達3萬　媲美長實南區新盤

不過今次金朝陽未能完成收購，燈神相信未來數年內都暫時唔會有機會完成收購程序，因為目前市況極差，發展商出價已經唔會再像數年前樓市攀升般豪氣。燈神睇返資料，喺2019年，當時金朝陽非常積極進行收購，其中希雲大樓兩個單位的業主就成為幸運兒，獲收購呎價高達逾3萬元，較現時最新推售的長實（1113）黃竹坑站上蓋新盤BLUE COAST更加貴！

小業主完美錯過被收購最佳時機

當中幸運兒就包括希雲大樓10樓H室，實用面積495平方呎，收購價1,490萬元，呎價30,101元；而同年8樓G室亦好好彩，實用面積644平方呎，收購價高達2,000萬元，呎價更加高達31,056元。不過今時今日香港樓價指數已經由高位回落大約25%，睇嚟餘下的小業主唔會再收到天價收購。

加路連山道商業地王相距不足百米

另外，有測量師認為希雲大廈重建應該為用盡地積比率15倍，以興建商廈。不過近年寫字樓租務不理想，加上各區商廈供應大增，若希雲大廈重建商廈根本冇著數，而距離不足百米、一分鐘步程，正正就是另一大地主希慎（0014）及華懋合作的加路連山道商業地王項目，若日後完成重建面對的競爭將會非常之大，所以金朝陽今次拖延不完成希雲大廈的收購確實相當有道理。

燈神認為，這一刻不完成收購，對於金朝陽來說也沒有什麼大問題，目前擁有大廈約88.79%的業權，無論住宅或舖位都有租戶，加上希雲大廈及旁邊的禮信大廈等舊樓地下，都有不少特色食肆，估計金朝陽未來數年暫時用作收租都尚算穩陣。

兩年前32億轉賣中資、最終殺訂兼賺和解金共3.64億

而且更需留意一點，希雲大廈整個地盤在2022年8月份，曾經以32.09億元出售予一家不知名的中資發展商，不過相隔一年後、即2023年8月份，最終大刁告吹。金朝陽最終殺訂沒收高達樓價一成、涉資近3.21億元的初始按金，而且買方更加支付了一筆不可退還的和解金3,200萬元，即雙方同意終止買賣協議。

這一單大刁雖然撻Q收場，不過就令到金朝陽即時增加收到一筆高達約3.64億元的殺訂收入，所以今次就可以「淡淡定定」，毋須急於完成舊樓收購程序。