樓市減辣勝預期 物業市場能否扭轉乾坤？｜蔡志忠
千呼萬喚的2023年《施政报告》終於出台，這是一份具有前瞻性思維的報告，提出多項振興經濟和改善民生措施，適切回應社會及市民的需求，同時也增強本港在全球的競爭力。特首李家超精心規劃和設計此份報告，比筆者預期的要好，比如成立「香港總部」招攬全球及內地各大龍頭企業到港設立總部、分部和科研中心；加大力度吸引世界各地名校畢業生優才來港；以及為樓市減辣及減少股票買賣印花稅等等，這些措施直接惠及香港經濟發展，值得推崇。
報告中提到未來十年興建約41萬個公營房屋單位 ；未來五年準備好可興建約8萬個單位的土地；成立「解決劏房問題」工作組；延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，由30年延至50年等等，這些措施清晰向市民表達未來公私營房屋供應充足，大家不用擔心不能上樓或樓價上升，港府大量興建公屋、過渡性房屋等，目的也是要下決心解決劏房問題。還有將資助房屋的按揭貸款保證期延長，將令居屋二手市場變得更活躍，可讓更多港人進入這個居屋市場。
施政報告有前瞻 「先免後徵」穩樓市
筆者最關心的是樓市辣招問題，本人多次撰文要求當局適當減辣回應市場呼籲，特首的施政報告終於作出適切回應，而減辣方面與本人給予的建議很接近，總算沒有白費心機。內容大致如下：
1，額外印花稅（SSD）的適用年期由三年縮短至兩年，業主在持有物業兩年後出售，無須繳付樓價10%的額外印花稅。2，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，分別由15% 減至7.5%。3，外地人才的置業印花稅實施 「先免後徵」，在購入物業時先暫免徵收相關稅項，若相關人士未能成為香港永久性居⺠才須繳付。
實施13年的樓市辣招終於出現改變，這是一個非常大的進步，表示當局認同今天的經濟環境和物業市場與當年有很大分別。雖然措施仍有改善空間，但是筆者回想起來也不敢過於苛求，在目前的社會狀況下應該要滿意了，這也符合大眾的整體利益標準。關於減辣，首先要稱讚的是將「先付後退」改為「先免後徵」，即優才、專才可同樣如港人身分一樣支付購買物業印花稅，據統計各項人才計劃已有超過10萬宗申請獲批，逾6萬名獲批簽證的人才抵港，如果未來有1成人買樓，就有6,000宗成交，對中小型物業起極大支持作用。
至於外地客進來香港買樓，支付的買家印花稅（BSD）與新住宅印花稅（NRSD）合共30%，現在減一半至15%，可以減輕外地客購買住宅物業的財務負擔，相信此類別的交投會錄得增加；而本地客購買第二層樓的印花稅（DSD）也由15%減少至7.5%，有助港人努力儲蓄投資多一個物業作收租用途，免卻亂石投林之亂象；當然還有額外印花稅（SSD）的適用期由3年縮短至2年，減少捆綁物業時間，增加市場供應量，讓急需資金周轉的客戶可以提早沽貨離場。
投資移民是亮點 風險管理要做好
這些減辣措施能扭轉乾坤嗎？筆者相信措施對物業市場起穩定作用，尤其「先免後徵」政策會吸引不少來港人才上車置業，短期內樓價可以企穩。但由於之前累積不少跌幅的成交紀錄，因土地註冊處登記滯後而仍未能顯示出來，故今年全年樓市稍後將會錄得倒跌收場，估計樓價跌幅在5%至8%左右。施政報告還有一個亮點，就是「資本投資者入境計劃」正式啟動，投資額為港幣3000萬或以上，雖然不能購買物業，但移民人士也需要租房、買房或使用寫字樓，對整體物業市場帶來正面支持。港府及時出招減辣，使樓價跌幅變得較為溫和。
影響樓價的不僅是樓市政策，更關鍵的是經濟前景及利率走向，全球經濟前景嚴峻，利率長期在高位徘徊，是投資物業的最大敵人。有朋友問筆者為何近期比較悲觀？沒錯，工商界營商環境艱難，企業負債比率不斷上升，鐵一般的數據擺在面前，筆者只能忠於事實。幾十年來經歷不少經濟衰退局面，提醒大家務必謹慎行事，做好個人風險管理，別被狂風巨浪淹沒。也明白寫文章應如實反映事實因素，我們只有看見危機，安然度過危機，才能見到光明未來。
【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長
從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。
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