地價重返十年前有何啟示？　樓價以此作標準重回當年？｜蔡志忠

日前啟德發展區一塊鄰近港鐵宋皇臺站的住宅地皮，以53.5億元售出，每呎樓面地價僅為5,392元。相比2019年6月招標出售的另一塊地皮，樓面地價高達19,636元，誇張地大跌了72.4%；也比2013年6月份出售的啟德第一塊地皮，樓面地價每呎5,428元還要低，地價已經重返10年前。此外，長實去年12月份投到的毗鄰地皮，每呎樓面地價為6 ,138元，當時的低價曾引起外界議論，可是這次售價又再低了12%，真是低處未算低。

地產商表示有信心　其實很審慎

投得此次地皮的發展商信和集團副主席黃永光指出，地皮為優質地段，鄰近港鐵站，貫通港九新界各區及高鐵各站，位置又處於名校網，與啟德地下購物街相連等，他開心地說將投資興建優質住宅物業。雖然黃永光表示對香港地產前景充滿信心，但仍然看得出他們對後市持有審慎態度，此次出價回到10年前，而且是聯合4家財團共同合作發展，一起分擔投資風險。外界對如此低的地價感到嘩然，其實已經是出價最高的了，因為還有5家財團的入標價更低，當中包括一向較為進取的恒地、會德豐、南豐等財團。

香港的經濟環境不景氣，加上致命的利率居高不下，樓股市場量價齊跌，尤以樓市更為低迷，地產商賣樓需要大幅減價2至3成，才有若干買家願意承接，因此投地轉趨保守和審慎，地皮拍賣出現流標變得屢見不鮮。這次難得還有人肯出價競標，差不多到達估價港府就會拍板，況且庫房也需要有收入。

中央支持香港國際金融中心地位

面對今天錯綜複雜的政經局面，香港如何保持國際金融中心地位？聽聽中央領導人怎麼講吧，國務院副總理丁薜祥在一帶一路高峰論壇上以視像方式發表主題演講，強調中央支持香港長期保持獨特地位和優勢，鞏固國際金融中心、航運、貿易中心地位，維護自由開放、規範的營商環境，保持普通法制度，拓展𣈱通便捷的國際聯繫，在共建一帶一路中發揮更為重要功能。中央對港的政策始終沒有變，在內部政治穩定之下，仍然要以經濟掛帥，加強國際金融中心建設、做好國際超級聯絡人角色、招募大型企業、招攬優秀人才、招商引資、做大IPO和激活股市等，都是未來港府應該重視的工作。

至於樓市，未來一段時間仍然會處於低潮狀態，這是沒辦法改變的事實，大家唯有付出多一點耐性，等到香港的國際金融中心地位更鞏固和提升，經濟市場得以真正復甦之時，就會帶動樓市向好的方向發展。現在只能根隨市場走勢，樓價今年仍然向下，既然地價回到10年前，樓價也可以回到當年，我們不妨看看10年前（即2013年）的樓價，再想想這個跌幅是否合理，有沒有首置者肯入市？

港府接受10年前地價　樓價可以重回當年

10年前的中原城市樓價指數（CCL）大約是120點，如果要跌到10年前，以今天的指數161點計算，還需要下跌25%左右；再與高峰期的191點比較，總共需要跌37%。也許這個120點會是一個見底訊號，10年前的樓價，是今天地產商投地的預期售價，符合港府及首置者的期望。如此看來，假如樓價如預測般於明年仍然下跌，那麼還有25%的跌幅將慢慢呈現。

筆者相信，今後地產商將會以此啟德地價作為投標準則，港府也會接受此等出價，而市場也將承認這個價格。未來樓市的走勢，地產商新樓繼續減價促銷，二手樓業主沒有選擇餘地唯有跟隨，今年、明年甚至後年樓價仍有機會下跌2成或以上。到時將會是首置者入市良機，而聰明的你，也會根據個人實際需要作出買賣決定。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。