2024回顧｜十大屋苑幾乎全插水　交租貴過供樓或致「租轉買」

今年年初樓市全面撤辣，二手樓價曾迎來小陽春，中原CCL指數於3月底升至年內高位，報147.08點。惟撤辣效應「曇花一現」，發展商低價去貨下，一手樓市「旺量不旺價」。二手市場的叫價能力同時受壓，樓價升勢無以為繼，其後CCL指數於9月底低見135.86點。樓市低迷之際，另一邊廂人才計劃令短期租屋剛需大增，租金逆向急升破頂，據差估署統計，9月私樓租金指數連升7個月，並創逾5年高位，報196點，樓市同期出現租金升、樓價跌的現象。但其後進入減息周期，市場傳來放寬按揭及內地救市組合拳等利好消息，樓市氣氛再逐漸回暖。

《香港01》翻查截至今年12月十大屋苑的網上估價資料，發現十大屋苑個別中層單位季內樓價回穩，按季微升0.13%至2.76%。但年內十大屋苑仍然「九跌一升」，樓價跌幅介乎1.42%至8.09%，惟新界區沙田第一城逆市反升2.19%。若拉長至三年結算，十大屋苑樓價同樣跌勢難逃，錄得介乎21.34%至29.47%跌幅，當中港島區太古城「跌得最甘」，三年間樓價插水29.47%。

對於樓市表現，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，近年來香港樓價呈現下滑趨勢，自2021年9月創歷史新高後，樓價便逐步回落，至今已累計下跌約27%，主要是受到高息環境、經濟復甦緩慢以及新盤庫存積壓等因素的影響。

但近月來，利好樓市的因素持續出現，當中最大的推動力是9月中旬開始的減息措施，加上中央的救市政策以及港府放寬按揭，這些措施均刺激市場的交投回升，並帶動樓價止跌。

沙田第一城估價表現亮眼　年內唯一樓價見升

新界區方面，以嘉湖山莊、沙田第一城、映灣園三伙中層戶作估價比較，本季錄得0.83%至2.76%升幅；年內嘉湖山莊及映灣園分別跌1.42%及3.52%，但沙田第一城逆市造好，按年升2.19%。而將拉長至三年結算，三個屋苑皆跌21.34%至26.21%。

十大屋苑中，沙田第一城估價表現最佳，不僅季內錄得2.76%升幅，為十大屋苑季度最高升幅，亦是十大屋苑今年內唯一錄得升幅的屋苑，按年升2.19%。

港島太古城季內樓價回升　未能扭轉三年跌勢

而港島區方面，海怡半島、康怡花園及太古城以今年第四季計，估價錄得0.13%至2.53%升幅；如若以全年結算，三者則跌4.32%至8.09%；而拉長至三年計，跌幅則擴大至27.3%至29.47%。

港島區中，太古城季內升幅最高，若以太古城一伙中層戶作結算，截至今年10月單位估價為950萬元，到今年12月單位估值回升至974萬元，季內升24萬元或2.53%。即使樓價近期有所上升，但升勢仍無法彌補過去的跌幅，以三年計，太古城仍跌29.47%跌幅，為十大屋苑最大跌幅。

九龍區本季估價平穩向上

至於九龍區，四大屋苑季內估價表現平穩向上。以麗港城、新都城、黃埔花園及美孚新邨四伙中層戶作估價，季內升0.66%至2.6%；而今年及三年內跌幅持續，分別跌3.99%至7.23%跌幅及25.97%至29.26%。

近期租金上升　推動樓價谷底反彈

樓市季內回穩，據土地註冊處最新資料顯示，11月住宅物業（包括一手私宅、二手私宅及二手公營房屋））錄6,587宗註冊，較10月的4,987宗增加約32.6%，連升2個月，創7個月新高。香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典表示，每逢樓市走低，發展商通常會以低價推售新盤，分流大量二手市場的購買力，導致二手業主不得不劈價出售，「發展商優惠較多，小業主好難競爭。」然而，目前二手市場的「恐慌性放盤」（大幅劈價出售的樓盤）現象已大幅減少，加上進入減息周期，樓市正步入鞏固期。

此外，撤銷辣招前，較少投資者入場，導致市場上的放租單位減少。然而專才計劃及內地學生來港，導致租盤需求相對增加。在供應少於需求的情況下，租金水平往往會被推高。當投資者發現租金回報增加，投資物業成為更具吸引力的選擇，從而紛紛入市，增加樓盤需求，對樓價有支持作用。

租金升至接近供樓成本　張聖典：用家將「棄租轉買」

張聖典續指，當租金上升至接近供樓成本時，「可租可買」的用家往往會選擇「棄租轉買」。對此，《香港01》對比現時租金水平與供樓成本，統計截至11月初，相關計算以十大屋苑個別中層單位的實用面積為基準，參考滙豐銀行供款息率為3.625厘，假設買家承造6成按揭，採30年還款期；而每月租金水平以中原11月調整實用呎租計算。

若借6成按揭　十大屋苑全數「供平過租」

計算發現，十大屋苑中，全數屋苑的每月供款低於月租，大約低3.54%至26.64%。 當中新界區映灣園，以一伙實用面積940平方呎的中層戶作基準，每月供款約22,438元，而同期每月租金約30,588元，即月供較月租低約26.64%，為相差最多的大型屋苑。

陳海潮：減息促用家「租轉買」

陳海潮亦指，減息後因貸款成本降低，使買樓較租樓更具吸引力，通常會促使「租轉買」出現。如未來持續減息，相信會有更多租轉買的情況發生。張聖典補充，用家「租轉買」將進一步增加樓盤需求，助樓價止跌回穩。

若借8成按揭　「供平過租」縮減至兩個屋苑

惟若以8成按揭計，「供平過租」的情況就會有所減少，十大屋苑中僅有兩個大型屋苑出現月供低於同期月租，分別是黃埔花園及映灣園，兩屋苑月供較月租低0.34%及1.13%。

由於按揭借款貸增加至8成，太古城的月供金額將高達3.58萬元，以一伙實用面積706平方呎的中層戶作基準，樓價約972萬元，其供款較同類戶型每月租金約2.76萬元，高出30%。

明年租金回報將放緩　料樓市平穩或升5%

展望2025年樓市，張聖典指，近期樓市回暖，在樓價無顯著下跌的情況下，料來年租金回報率的升幅將減慢。至於樓市走勢，他冀明年樓市平穩，但最終效果還需視乎發展商的開價情況，預計發展商將繼續以量取勝，價錢不會過於進取。由於市場仍需要時間，來消化這些一手盤，預計明年樓市有望鞏固現有水平，但上升幅度可能有限。

陳海潮則表示，明年樓市走勢將取決於多種因素，包括經濟環境、息口走勢、政策變動及市場需求。整體來說，若經濟持續回暖，加上減息周期持續，樓市有望慢慢回升。他預計，全年整體樓價看漲5%，其中中小型物業樓價料升6%至8%，而豪宅樓價則預計上升3%至5%。