十大屋苑年結　太古城一季跌一球　學者︰樓市止跌回升要睇政府頭

2023年初，樓市於新年後曾出現「小陽春」，在一片大環境唱好之際，美國不斷加息以壓抑通脹，同時更有本港發展商為求「貨如輪轉」，避免在高息環境下維持高負債比率，不惜以低價推售新盤，其中油塘親海駅、天榮站YOHO WEST更為佼佼者，亦令到市場上為數不多的購買力進一步流失到一手市場，導致二手市場樓價「一插再插」。

《香港01》翻查截至12月底，十大屋苑個別中層單位的網上估價資料，發現十大屋苑第三季到年尾期間，樓價普遍下跌約一成，其中港島老牌指標屋苑太古城一伙中層戶估價更在一季中大跌約100萬元，或近10%。至於拉長至全年結算，十大屋苑跌幅普遍介乎5%至8%，惟天水圍嘉湖山莊、東涌映灣園皆跌超過10%，而將軍澳新都城可謂是當中「唯一清泉」，全年估價「企穩」全年僅跌1%。

香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典表示，2023年樓市下行的最主要原因在於，市民在香港復常後期望樓市會有一個強勁的升勢，但在外圍息口高企、香港經濟復甦速度、力度未如理想，令在市民的期望落空。

而到2023年施政報告中，市民再進一步期望政府會有相應的減辣措施出台時，但相關政策出台後明顯減辣力度不足，令到一些原本觀望後市的業主「等唔到」，加入沽貨的行列，令到樓市在第三、四季有進一步的跌幅。

港島太古城單季跌100萬　年內高位跌逾15%

港島區方面，太古城、海怡半島，以及康怡花園，2023年第四季估價跌幅介乎5.23%至9.56%；如若以全年作結算，三者跌幅由跌5%至8%；而以年內高位作結算，跌幅則擴大至介乎10.5%至15.5%。

當中，太古城在三種計算方法中，錄得的跌幅都皆為最高。若以太古城元宮閣一伙中層D室估價作結算，截至2023年12月底單位估價為965萬元，而在第三季尾估價為1,067萬元，一季內跌幅錄得102萬元，或9.56%；另外，該單位的年內估價高位為4月的1,142萬元，即單位由年內高位下挫達15.5%；如若再以其年初估價的1,044萬元作比較，即該單位今年內下跌了79萬元，即8%。

新界區三大屋苑季內跌幅齊破雙位數　嘉湖、映灣園成為跌幅三冠王

至於新界區方面，以嘉湖山莊、沙田第一城，以及映灣園三個中層戶作統計，2023年第四季估價跌幅介乎11.06%至12.82%；如若以全年作結算，三者跌幅由跌7%至13%；而以年內高位作結算，跌幅則擴大到介乎15.84%至18.68%。

值得留意的是，嘉湖山莊，以及映灣園不論在年內跌幅、季內跌幅，以及年內高位跌幅都皆為十大屋苑之最。

若以嘉湖山莊美湖居，以及映灣園一伙中層戶估價作分析，兩伙單位在2023年第四季底估價分別為479萬元及571萬元，而第三季估價分別為541萬元，以及655萬元，即在一季內分別下跌11.46%及12.82%；至於兩者年內估價高位則分別錄得589萬元及679萬元，即從年內高位分別下跌18.68%及15.91%。

另外，今年初兩伙單位估價分別錄551萬元及639萬元，較目前估價分別低約13%以及11%。嘉湖山莊，以及映灣園成為十大屋苑跌幅三冠王。

九龍區跌勢持續但平穩　新都城全年僅跌1%

九龍區四大屋苑今季跌勢持續，但跌幅未見過於嚴重。以黃埔花園、美孚新邨、麗港城，以及新都城四個中層戶作統計，2023年第四季三個月期內跌幅介乎5.03%至8.94%；至於年內高位跌幅則由11.65%至14.29%；全年跌幅則介乎1%至6%。

當中，新都城今年首季估價為705萬元，而第四季單位估價為698萬元，下跌幅度僅僅為7萬元，或1%，在如今樓市持續下行大環境下，新都城估價可以說是「企穩」。

2024年樓市將處於「好淡爭持」局面

張聖典續指，展望2024年樓市將會處於一個「好淡爭持」的局面，預期樓市波動不大。但指明年美國減息將成為利好因素，但樓市是否可以止跌回升的最決定性因素為政府能否進一步減辣、或是推出可以直接提振樓市的政策。

對於減辣的建議，張聖典認為額外印花稅（SSD）、按揭成數以及壓力測試門檻不需要放寬，反之市民買第二層物業需繳的雙倍從價印花税（DSD）及新住宅從價印花税（NRSD）則可以進一步放寛。他指出，物業從來都是一種良好的投資工具，而進一步調低DSD以及NRSD，可以吸引一些以物業作為中長線投資的投資者入市，從而為本港樓市增加向上行動力。

張聖典亦表示，額外印花稅（SSD）可以有效地防止炒賣物業的情況發生，因此可以維持現狀。而按揭成數以及壓力測試門檻認為放寬機會不大，亦認為不用放寬，直指今年樓市下跌未有2007年及2008年的下跌強勁，正正有賴於金管局對市民借貸審核謹慎，加上未有放寬按揭成數以及壓力測試門檻可以為香港保持一個良好的風險管理，亦都是樂見的。