十大屋苑估價全面下挫　嘉湖今年倒插　學者：個市唔升買家唔急買

年初樓市曾出現「小陽春」，但在美國不斷加息，香港發展商更以低價推出大量新盤，令到一直持觀望態度的二手購買力進一步流失，導致「小陽春」煙消雲散。最有代表性的十大藍籌屋苑，目前估值幾乎較三個月前回落1.95%至6.4%，更有兩個大型屋苑跌穿年頭價位。

《香港01》翻查截至9月底、十大屋苑個別中層單位的網上估價資料，第3季全部都「見紅」下跌收場，三個月內跌幅介乎1.95%至6.4%。當中，天水圍嘉湖山莊跌幅更冠絕大市，第3季跌幅高達6.4%，而較今年4月份高位更累挫8.14%，跌穿今年初估價水平。至於反映大市走勢的中原領先指數（CCL），在過去三個月下跌4.32%。

根據估價統計資料，鴨脷洲海怡半島以及天水圍嘉湖山莊的估價，已經跌穿一月價位。以個別中層戶作計算，海怡半島及嘉湖山莊截至9月底的估價分別為803萬元及541萬元，兩單位於一月份的估價分別為821萬元及551萬元，即分別較年初跌1.81%及2.19%。

兩屋苑跌穿今年一月價位　嘉湖升得快跌得更快？

當中，嘉湖山莊中層戶更在4月見今年新高589萬元，即最新估價較今年高位回落8.14%。值得留意的是，在今年第二季結算時，當時嘉湖山莊的中層戶估價高達578萬元，即今年首兩季、6個月內共錄得升幅6.58%，不過截至9月底，該單位在第三季的3個月內急跌6.4%，抵銷了首兩季的升幅，可以說是「升得快，跌得更快」。

香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典表示，網上估價大多由大數據作分析，有可能上述屋苑近期出現低成交個案，導致出現誤差，需以實際成交作參考。但指嘉湖山莊屬大型屋苑，供應數量亦較多，地點缺乏優越性，導致抗跌能力較差，而市場上亦出現三房呎價低見7,700元成交，可見實際市況。

港島區跌得最多　太古城高位回落7%

至於以太古城、海怡半島，以及康怡花園三個中層戶作統計，第三季估價下挫1.95%至4.48%，跌得最勁為太古城，為十大屋苑次高。

太古城元宮閣中層D室，截至9月底估價為1,067萬元，該單位於4月份曾高見1,142萬元，可見單位估值由高位回落近7%。其餘兩大屋苑，海怡半島個別中層戶估值今季跌1.95%，為十大屋苑最低跌幅，但較高位回落5.53%；至於康怡花園今季跌2.9%，高位回落4%。

新界區緊隨其後　嘉湖山莊領跌十大屋苑

新界區方面，以嘉湖山莊、沙田第一城，以及映灣園三個中層戶作統計，當中嘉湖山莊美湖居1座中層D室，今季估價跌6.4%至541萬元，較4月份高位589萬元回落8.14%。事實上，該屋苑三房單位，在第三季更曾見呎價7,600元個案，領跌十大屋苑。

沙田第一城今季跌幅為3.46%，4月為今年高位，現回落5.37%；映灣園今季跌幅為2.67%，同樣4月見今年高位，現回落3.53%。

九龍區跌最少　平均跌3.5%

九龍市區方面，以黃埔花園、美孚新邨、麗港城，以及新都城四個中層戶作統計，黃埔花園今季跌4.66%，今年高位回落5.87%；美孚新邨三個月跌2.95%，高位回落4.6%；麗港城今季下跌2.22%，高位回落4.46%；新都城三個月跌4.42%，高位回落6.96%。

張聖典：樓市信心跌咗　少修少補無助提振樓市

香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典表示，目前樓市跌勢持續最主要原因是買家缺乏信心，直言「個市都唔升，我買嚟做咩。」再指，預期中的利好因素沒有出現也是加劇跌勢的原因：預期復常後經濟會逐漸回復，但事實未如理想，零售數字不理想、旅客數目未回復，「經濟一潭死水」；第二，預期加息會暫停，但加息似乎仍有持續的趨勢。息口高企、導致貸款成本上升，令到用家、投資者都卻步。第三，最重要是買家缺乏信心，「個市唔升我唔急買」正正反映目前市況。

另外，他認為一手新盤推出並不是令樓市下跌原因，指今年最大型新盤為長實油塘項目，推出接近萬零伙，其餘發展商新盤「冇咩聲氣」。再指，政府先前放寛按揭成數，無助提振樓市。

施政報告成為未來樓市走勢轉捩點

張聖典認為10月公佈的施政報告理應要「減辣」，始終樓市缺乏動力支持，如果有相關政策出台，今年接下來樓市走勢平穩，反之跌勢持續。

他指，目前租務市場活躍，證明市場上仍有新需求，起碼好過2003年（沙士），只不過因為「租平過買」導致租務市場活躍，樓市下行。他認為目前市況與「加辣」時不同，政府應適時「減辣」，而目標可以從買家印花稅（BSD）入手，令市場回復「正常化」，交投由市場自行調節。至於額外印花稅（SSD）則可以維持原狀，可有效防止短期轉售炒賣。