十大屋苑半年結　撤辣後跌跌不休　學者：房地產不是理想避險資產

今年二月底，政府宣佈一系列樓市鬆綁措施，包括撤銷長達14年的辣招，釋放市場購買力。不過其後發展商繼續以低價促銷去貨，搶佔市場，甚至不少新盤推盤時首批呎價出現「時光倒流」的情況，如西營盤尚逸呎價直逼十年前價位。在一手市場「血流成河」低價推盤後，二手市場亦自身難保，購買力流失之下，不少急沽貨的業主唯有減價離場，令樓市旺市不旺價，中原CCL指數自四月後一再走低，最新（截至6月28日）CCL指數報143.38點，重回撤辣前水平。

《香港01》翻查截至6月底，十大屋苑個別中層單位的網上估價資料，發現十大屋苑季內樓價低位橫行，惟九龍區美孚新邨逆市造好，錄得按季3.1%升幅；而今年上半年內十大屋苑「八跌二升」，樓價大部分跌幅介乎1.11至4.64%，但新界區嘉湖山莊及沙田第一城止跌回穩，微升0.2%至0.35%。不過若拉長至兩年半結算，十大屋苑估價皆蒸發超過兩成，當中港島區太古城一伙中層戶更急插約27% ，慘蝕三球。

港島太古城兩年半跌幅最高　估值蒸發近三成

港島區方面，康怡花園、太古城及海怡半島以今年第二季計，康怡花園及太古城分別按季微跌0.2%及0.69%，而海怡半島卻錄得輕微升幅0.24%。不過以今年上半年計，三者跌幅介乎2.04%至4.64%；如若以近兩年半作結算，跌幅則擴大至23.07%至27.01%。

當中，康怡花園錄得半年內十大屋苑跌幅最高，若以康怡花園一伙中層戶作結算，截至今年6月底，單位估價為987萬元，較去年12月底單位估價1,035萬元，半年內跌48萬元或4.64%。而太古城一伙中層戶2022年初估價為1,381萬元，至今年6月底估價為1,008萬元，即兩年半內下挫373萬元或27.01%，為兩年半內十大屋苑跌幅之最。

九龍美孚新邨逆市造好　季內錄3.1%升幅

而九龍區方面，以黃埔花園、美孚新邨、麗港城及新都城四伙中層戶作估價比較，今年第二季估價表現不俗，其中美孚新邨及黃埔花園錄得3.1%及0.88%升幅，新都城估價維持季內水平，惟麗港城跌1.74%。而以半年計，四個屋苑錄得介乎1.25%至3.92%跌幅；兩年半內跌幅擴大至21.07%至25.73%。

季內，美孚新邨逆市造好，升幅為十大屋苑之首。以美孚新邨一伙中層戶作結算，今年3月底單位估價613萬元，到6月底單位估價升至632萬元，錄升幅3.1%。

新界區止跌回穩　惟映灣園微跌1.11%

至於新界區，三大屋苑季內及半年內單位估價表現平穩向上。以嘉湖山莊、沙田第一城及映灣園三伙中層戶作估價，季內微升0.4%至1.43%；半年內，嘉湖山莊及沙田第一城微升0.2%至0.35%，惟映灣園跌1.11%；兩年半內三大屋苑跌幅介乎24.09%至25.07%。

陳海潮：撤辣效益絕大部分已消散

對於樓市表現，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，上半年香港樓市反覆，二月底全面撤辣後，短期曾刺激新盤樓市交投量及樓價上升，但市場將入市需求及意欲最大的一批買家的購買力消化後，便無以為繼，再加上息口維持高企，窒礙市民入市動力，現時無論是交投或樓價皆出現倒跌。

不過目前二手市場轉趨不樂觀，陳海潮指，撤辣初期，十大屋苑周末交投量飆升至雙位數，但近期已跌至個位數；主要原因在於，撤辣後發展商用低價推盤的策略吸納購買力，無論是全新盤或是貨尾盤，皆推貼市價甚至低市價，令二手業主的叫價能力受壓，進一步帶動二手樓價下跌，直言絕大部分撤辣效益已經消散。

張聖典：房地產不是理想避險資產

香港人向來喜愛「買磚頭保值」，根據土地註冊處，今年上半年（截至6月28日）的一手和二手住宅註冊宗數為29,853宗，較去年下半年的18,002宗，急升約66%，但樓價連年下跌，現時恐怕「買磚頭未必保值」。香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典表示，息口未跌，使投資借貸成本變高，再加上樓市持續不景，房地產投資回報率不佳，增加資金回籠風險，房地產投資正逐漸喪失吸引力，坦言房地產「不是理想的避險資產」。

不過陳海潮則認為，房地產尚未淪為風險資產，最主要是投資者需視乎能力謹慎考慮。他補充，香港的房屋需求依然龐大，現仍有大批準買家觀望入市，並有一些比較富裕的投資者有意趁低吸納。料下半年減息後料樓價能止跌回穩，屆時投資風險將相對降低。

減息對下半年樓市起關鍵作用

展望下半年樓市，張聖典指，隨著早年推售的土地陸續建成，令新盤數量激增，市場有待消化；再加上本土經濟未完全復甦，息口高企，這些不利因素會進一步影響樓市，下半年樓市可能未必見底。但若美聯儲減息較預期快，料對樓市有提攜作用。陳海潮則指，減息將舒緩樓市跌勢，料屆時樓市跌幅會縮窄，再跌3％至5%後企穩。