撤辣無效？ 十大屋苑撤辣後樓價僅升0.4% 兩屋苑不升反跌
今年2月尾最新一份財政預算案終於回應市場要求，將實施超過12年「樓市辣招」全面撤銷。財案回應市場要求，但樓價走勢似乎暫時未有反應，十大屋苑在撤辣後普遍只升0.4%，當中更有兩大屋苑不升反跌，分別為美孚新邨以及嘉湖山莊。
《香港01》翻查截至今年3月底，十大屋苑個別中層單位的網上估價資料，發現十大屋苑由去年第四季到今年首季尾期間，樓價普遍下跌1%至5%。其中港島老牌指標屋苑康怡花園一伙中層戶估價跌得「最甘」，單季跌69萬元，跌幅高達6.37%。若以十大屋苑2023年高位比較，十大屋苑皆錄得跌幅，分別由13.2%至20.6%，當中沙田第一城為由年內高位回調近兩成。
兩屋苑撤辣後估價不升反跌 十大屋苑普遍升0.4%
2月尾最新一份財政預算案公佈撤辣後，十大屋苑估價未見有明顯上落。以個別中層單位的網上估價資料作分析，十大屋苑在財案撤辣後升跌幅，介乎下跌0.85%至上升0.62%，而中原領先指數在撤辣當周的143.02點，升至今年首季尾的143.91點，升幅達0.62%。
當中，映灣園1座一伙中層戶在撤辣至今估價持平；而有兩大屋苑在撤辣後估價不升反跌，分別為美孚新邨，以及嘉湖山莊個別中層戶，分別錄得跌0.47%及0.85%。
中大莊太量：樓市每月逾4000宗 或持續到美國減息前
對於上述傳統十大屋苑估價走勢，香港中文大學經濟系副教授莊太量表示，現在以一般的方法去分析本港樓市已經不奏效，內地人來港買樓的人越來越多，現時一手新盤每周錄近千宗成交，較二手樓成交更超過10倍。現時樓市3,000萬元以上的樓宇有近7成買家為內地人，一般價位樓買家則佔當中4成，認為積壓十多年內地購買力目前未能估算，惟相信一個月樓市可達4,000至5,000宗成交，並持續到美國減息前。
港人「圍爐」唱衰港樓 無阻內地客、對港利息不敏感
莊太量直言，部份香港人定或媒體一直指香港經濟不好、息口高企，不斷「唱衰」香港樓，但內地人看不到香港媒體，「你點唱衰佢哋都看唔到」。加上，息口高企，對內地人來說完全沒有影響，因為內地人不需要在香港借錢，對香港利息不敏感。
莊太量︰舊屋苑業主一個劈、其他都會跟劈
莊太量表示，十大屋苑目前主要問題是樓齡大和比較舊。他解釋美孚新邨很舊，所以只要有一個賣家劈價，其他放盤就會跟隨劈價，所以十大屋苑作價會是偏低水。
至於，嘉湖山莊最大問題為十大屋苑中樓齡較大及比較偏遠，該屋苑放盤價都反映出相關情況。他又指出，嘉湖山莊的業主大多有不同經濟困難，基本上難負擔比較高價的樓宇，在樓市出現下跌時，一些務實的買家會鋤價更多，令到嘉湖山莊的抗跌能力比較弱。
十大屋苑已不適合作二手樓市指標
莊太量續指，十大屋苑已經不能代表整體二手市場，因為整體二手市場成交遠多於十大屋苑幾倍，如果目前要再去分析二手市況應以其他二手市場總數作分析。加上，十大屋苑其實都已經樓齡都在三十年以上，甚至美孚已經六十年樓齡，而這些樓齡如此高的樓，年輕人在買樓時不會再作考慮，所以應該要有一個更好的指標去分析二手樓市。
港島康怡花園單季跌逾6% 三大屋苑年內高位跌逾15%
港島區方面，太古城、海怡半島，以及康怡花園，以2023年第四季估價計算，該三個屋苑今年首季跌幅介乎1.97%至6.37%；如若以2023年高位作結算，跌幅則擴大至介乎15.75%至17.51%。
當中，康怡花園錄得單季跌幅為最高，以康怡花園A座一伙中層8室估價作結算，截至2024年3月底單位估價為1,014萬元，而在去年第四季尾估價為1,083萬元，單季跌幅錄得69萬元，或6.37%；另外，太古城元宮閣一伙中層D室，去年4月估價高達1,142萬元，而在本季估價則下跌到946萬元，即單位由年內高位下挫達17.51%。
新界區兩屋苑年內高位插近兩成 跌價過百萬
至於新界區方面，以嘉湖山莊、沙田第一城，以及映灣園三個中層戶作統計，由去年尾到2024年第一季估價跌幅介乎2.51%至5.55%，當中沙田第一城單季跌幅最強勁，該屋苑一伙中層戶於去年尾估價達595萬元，而新近估價為562萬元，即該單位一季中下跌近33萬元，即5.55%。
值得留意的是，嘉湖山莊，以及沙田第一城估價都在2023年高位回落近兩成。若以嘉湖山莊美湖居，以及沙田第一城一伙中層戶估價作分析，兩伙單位2023年的5月估價分別為588萬元以及705萬元，而目前兩個屋苑的中層戶估價則分別為467萬元及562萬元，即分別下跌121萬元及143萬元，或19.9%、20.6%。
九龍區跌勢持續但平穩 新都城全年僅跌1%
九龍區四大屋苑今季跌勢持續，但跌幅未見過於嚴重。以黃埔花園、美孚新邨、麗港城，以及新都城四個中層戶作統計，去年第四季到今季三個月期內跌幅介乎1.38%至5.25%；至於對比2023年高位跌幅則由13.2%至19.1%。
2024年樓市料有5%升幅 內地購買力帶動下貨尾快清空
莊太量續指，在內地購買力不斷來港情況下，去年兩萬多伙貨尾，加上今年一萬多伙貨尾料可清空不成問題。中原領先指數按周已錄得升幅，相信未來按月亦會錄升幅，樓市將會轉勢，料今年樓價會有5%升幅。
他再解釋，三萬伙貨尾要全數清空相信都需要一定時間，但其實貨尾清空大約一萬伙後，新盤便會開始變得「買少見少」，屆時內地購買力便會由一手轉向二手，樓市便會出現轉勢。但樓市「牛市」要再次出現，相信要待息口減至合理水平後才會再臨。而在減息期間，樓市預料仍會保持升勢月，不過會以「慢升」為主。