為何地產商表面上輸　實際上贏？　市場開始從審慎悲觀變審慎樂觀

凡事必須兩面看，當經濟去到一個低迷狀態的時候，可能隨時出現反彈，就如大家認為樓價將要大跌4至5成時，港府宣布全面撤辣，樓市立即興旺起來，不但成交量創出近年新高，樓價也開始止跌回穩。過去5年香港經歷社會動亂和新冠疫情，樓價平均下跌兩成半也是合理，筆者認為短期內如果能夠保持這樣的價格，成交又繼續𣈱旺，將可帶動相關產業鏈，幫助中小企業渡過難關。

我們常常嫉妒地產商暴利，可是近年來開始出現利潤攤薄情況。根據一項研究報告顯示，香港主要地產商在2023年的毛利率相比2022年下跌一半，只有11%左右， 2023年地產商並沒有大量減價賣樓，出現此等利潤是一種警惕。筆者相信，去年的地產市道，中小型地產商並不可能賺到錢，不過因為他們沒有賣樓，故也沒有太多虧損情況報告。大家都在等待市道復常才推盤，等呀等終於等到了今年政府撤銷樓市辣招，市場立刻出現搶購熱潮，但是價格卻仍然在向下調整，原因是累積幾萬個單位的存貨，需要一段長時間和大量客戶來消化。

地產商今年毛利率難保11%

香港的大型地產商新盤開價仍然低於市價大約三成左右，代表他們現在只求量不求價，樓盤隨時出現虧損情況。坊間覺得這樣輸錢不對，筆者反倒認為地產商的做法很聰明，這就是「明輸實贏」的最佳例子。今天低價出貨或許虧損一成半成，明日買地卻可便宜4至5成，有甚麼不對？難得資金可以大量回籠，目前市場到處缺錢，正是現金為王，隨時都有便宜3成以上的項目可供選擇。不過這種方式並非人人可以仿效，假如是中小型地產商或物業投資者，那就要特別小心謹慎，因為大型地產財團有很多注資金，他們輸得起，其他人只有一兩注錢，輸完就難以翻身了。

香港經濟開始進入轉折點，金融股市和地產市場到了淘弱留強的階段，尤其是地產市場，已經率先在行動。歷史潮流不可抵擋，如今地產暴利的年代已經過去，嚴重虧損的個案卻天天在發生，不要嫉妒地產商賺錢，11%的毛利率今年可能也做不到了。作為地產投資者，務必做好風險管理，今明年仍然是一個大考驗。如果你問我樓市何時才能真正企穩甚至反彈，我只能回答成也美息敗也美息，利率何時回調，便是市場回暖之時。

6年是一個經濟周期

說了這麼多負面訊息，是否代表筆者對後市悲觀？非也，筆者早已從審慎悲觀轉為審慎樂觀，在我從商的近40個年頭當中，樓市股市經歷了無數次的升跌起伏，最終都能夠安然度過，重回昔日光輝歲月。筆者認為，美國利率難以長期維持在高息環境，全球都在減息刺激經濟，唯美國以壓低通脹為由堅持不減息，似乎想一直利用強美元收割全世界，但是龐大的外債必將拖垮其經濟，還有美股有機會在下半年大幅回調，加上美國大選在即，最終減息是不可阻擋的。

筆者踏進社會已經很長時間，參與不少工商團體活動和出任不少社會公職，在我接觸的所有團體當中，沒有一個不關心香港經濟，今天大家都在為如何發揮香港一國兩制優勢，如何融入國家發展大局而發奮努力。更值得安慰的是，香港政府上下一心，全心全意在拼經濟謀發展，經濟循環是有周期性的，在筆者的記憶裡，最長的衰退期是從1997年到2003年，時間剛剛就是6年左右，那麼這一回需要多久才能復甦，從2019年到2025年剛剛也是6年，或許就是這樣一個循環周期，開始在為大家創造新的機遇。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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