《財政預算案》全面撤辣帶來驚喜　樓市能否撥開雲霧見青天？

剛公佈的《財政預算案》是近年來最有驚喜的一份預算案，其中的焦點關於實施近14年的樓市調控措施（樓市辣招），終於宣布全部撤銷。雖然全撤辣招是香港主流民意，但還是令外界意想不到，因為通常政府如何制定政策不會也不肯受坊間左右。無論如何，港府正面回應了各個行業的訴求，對於這個遲來的春天，筆者表示欣賞。

香港經濟前景嚴峻，幾年來樓市表面上整體下跌了24%，其實已經暗中受到重創。讀者可能會認為只跌了兩成多，何必大驚小怪？我就簡單作一個譬如，就以過去2年多住宅成交的10幾萬個單位來計算，通常市場成交價參差不一，我們以整體平均下跌24%作基準，假如其中三分之二的單位跌價為15%，那麼另外三分之一的單位跌價便可以是42%，大家想想，這些如今樓價跌幅超過4成的小業主，相信大多數將物業抵押給銀行，他們現在所面臨的困境如何？

部分跌價可逾4成　小業主面臨困境

因此，我們看到了這些身為中小企業的小業主今天有多困難，市場還有另一批，也是數以萬計的「百分百擔保特恵貸款」的中小企業，他們同樣出現還款違約的情況，如果銀行同一時間分別向他們Call Loan及追收欠款，會有大量的小業主和中小企業破產倒閉，影響金融體系的穩定性。幸好這次港府全面撤辣，讓需要賣樓套現還債的小業主可以減價出貨，逃生有門；同時也宣布增加樓宇按揭成數，指示銀行不得向正常還款的客戶追Call Loan，算是暫時拯救了這些中小企業。

正如財爺對預算案的描述，大刀闊斧對樓市撤辣就是要挽回全世界對香港的信心。這次的壯舉相信並非單純是財金官員的智慧，其中一定有特首李家超的積極參與，還有中央領導人給出的指引。今天香港的發展走到十字路口，面對複雜的外圍國際環境，以及受到地緣政治因素影響，香港如何能夠鞏固國際金融中心地位，國家的支援政策起了關鍵性作用。港澳辦主任夏寶龍考察香港7天，非常重視和關心香港經濟發展，不僅親臨社區關懷基層民眾，還親自接見工商界人士，同時又宣布青島市和西安市加入自由行行列，更特地等到財政預算案公布後才放心離開，這意味著中央十分關心香港，在某些重大政策方面給予了正確指引。希望將來還有更多優惠政策和開放更多自由行城市，全力支援香港，因此，我們必須更有信心，唱好香港。

住宅、舖位、寫字樓的預測

好友問筆者對於後市看法，樓市能否撥開雲霧見青天？我認為後市一定會有好轉，撤銷所有買賣樓宇的額外印花稅，等於將捆綁樓市的繩解開，買家馬上就增加。首先，在住宅方面，會有不少通過高才、優才等計劃來港的人才加入買樓行列，「先免後徵」即時變成全部免徵，印花稅正式少付了11%左右，的確非常吸引；而香港人無論是買第二層樓、第三層樓作投資收租用途，均不用另付額外印花稅，這些都完全可以提高買家的入市意欲。不過，雖然二手樓業主重建了信心，短期內價格應該會「企硬」，不會再大幅減價賣樓，但是由於一手新樓供應氾濫，預期地產商仍然會爭先恐後推盤，並以減價促銷形式賣樓。因此，樓市交投會明顯增加，將出現一手旺、二手靜的局面，整體成交量會增加3成甚至以上，然而價格仍有向下調整5%的空間。

舖位市場方面，受惠自由行城市將會進一步增加，帶動遊客重返高峰時期，舖位租與售的價格會在下跌2成和3成之後找到支持點，而租售成交也會轉趨活躍。至於商業寫字樓方面，筆者認為此板塊前景最為不明朗，早幾年國外企業和資金撤離，引致寫字樓空置率大幅上升，目前已達到16%左右，非常嚴峻。

希望在撤辣後住宅市場交投活躍，以及在資本投資者入境計劃的帶動之下，今年下半年也帶動寫字樓的交投，包括買賣和租賃，期望在國家的大力支持下，明年有更多的中資企業，包括央企和國企進駐香港，先讓他們撈底成功，價格從谷底反彈，繼而進一步吸引外資回流香港。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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