金融樓市衰退　外資言論唱淡　為何我們要對香港有信心？｜蔡志忠

樓市交投萎縮，物業市場屢破歷史新低紀錄。繼去年住宅樓市總成交量僅錄得約4.6萬宗，創有紀錄的33年以來最低後，在剛過去的農曆新年4天假期內，全港十大指標屋苑竟也錄到零成交，即是全部捧蛋，同樣創出有紀錄以來農歷新年的零成交紀錄。坊間有聲音不斷呼籲港府在月底的財政預算案撤辣，單憑以上這些淒涼的數字，財爺也應該順應民意，考慮對樓市全面撤辣，因為再也不會有人反對撤銷這些不合時宜的辣招稅。

23條立法 社會穩定專心搞經濟

經濟形勢嚴峻，外資看淡香港金融市場前景，企業資金繼續出現撤離跡象。摩根士丹利前首席經濟學家羅奇（Stephen Roach）高呼香港已經玩完，港府推動23條立法可能是羅奇發表有關言論的導火線，香港作為國際金融中心，如果外資擔心而進一步撤出，香港就會很糟糕。不過筆者認為，在過去的二、三十年以來，香港經歷多次金融危機，不時有人預測香港經濟玩完，但每次香港都證明了實力和韌力，並屢次再創高峰。香港是自由開放市場，難免受外圍因素影響，大家要相信香港的優勢仍在，正是23條立法，香港才會更加穩定，因為以後再不會有人天天講23條，香港是經濟城市，只要各界人士奉公守法，不亂搞政治活動，像新加坡一樣，經濟同樣可以繼續繁榮，金融中心地位更加提升。

至於今年的寫字樓巿場，相信仍然十分嚴峻，面對市場大量供應，此板塊沽壓沉重，成交量和價都會進一步下跌。不過，今年第三季後相信中央和港府會作出一系列救市方案，無論是金融股市還是商業物業，估計國家隊和香港隊正在作準備，捱過這個寒冬，民間資金也要做好預備跟隨，在投資市場裏，有什麼比順水推舟更容易，這可能是千載難逢的撈底機會。

預期樓市全面撤辣 內地客全面免簽入境

香港是旅遊之都，然而近年來遊客有減少趨勢，尤其是高端消費市場出現倒退，很明顯遊客輸出多於輸入。有見及此，近期港府推出一些支援措施，例如「夜繽紛」、「盛事經濟」等等，其實非常好，尤其是推動各項體育、音樂和展覽等大型盛會，對香港的形象和經濟直接帶來正面效益，值得一讚。筆者提議加大力度推廣各項盛事，香港要鞏固國際金融中心地位，我們有能力和條件，誓要將香港打造成盛事之都；此外，不要忘掉我們有旅遊之都的美譽，強烈要求中央政府開放全國人民免簽證入境香港，我們完全有足夠配套設施應付大量內地同胞進入觀光旅遊購物。

據聞剛開放免簽證的新加坡，新春期間內地旅客比往年多了15倍，而且是經過特別挑選的高端消費遊客才優先給予進入，我們香港身為中國一分子，怎可以讓新加坡、馬來西亞、泰國等國家專美？香港處於多事之秋，面對逆境困難重重，許多人對前景感到憂慮。但筆者相信，所有的一切中央都看在眼裡，港府也會聽進耳朵，重振旅遊業，拯救酒店、零售、飲食等中小企業迫在眉睫，因此，開放更多的旅客人數進入香港是遲早和必須做的事。

基於以上原因，商舖市場不宜過度看淡，筆者相信，商舖價格在高位下調3成後開始找到支持點，由於利率仍在高位，資本市場貸款負擔沈重，市場上仍然會有不少筍貨登場，因此超過3成折讓的商舖物業是可以考慮作為長線投資選擇。對於工商物業市場，下調壓力相對比住宅更為嚴重，近期中小企業出現供樓還款困難，源於供樓負擔比過往多了好幾倍。

銀行應對工商物業提供「還息不還本」

工商物業的供樓負擔比1年前多幾倍，有這麼誇張嗎？筆者詳舉例子，各位會比較清楚，以前同業拆息（Hibor）利率在0.2至1釐之間，同時銀行給予還息不還本，即供樓只計算利息約2釐；如今同業拆息在5釐甚至以上，如果以H+1.6%計算，供樓利息約6.6%，加上每年要還本金大約是5%左右，等於供款高達11.6%，比1年前多出近5倍，如此龐大支出如何負擔？因此，筆者呼籲金管局繼續指示銀行，對持有工商物業的中小企業客戶採取寬鬆態度，有一點很重要，疫情過後經濟似乎沒有明顯好轉，中小企業仍然百上加斤，請繼續指示銀行給予客戶還息不還本，為期直至2024年12月31日為止。

筆者文章講樓市論經濟，其實背後有一班高人指點，他們非常熱愛國家和香港，是分別在不同領域的成功人物以及專業人士，大家都投資和生活在香港，希望國家好香港好，因此常常「恨鐵不成鋼」。總括而言，我們對香港是有信心的，我們預期：港府會順應民意，財政預算案很大機會對樓市全面撤辣；中央支援香港，所有內地游客全面免簽證進入香港事在必行。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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