成交大增5倍 引來炒風重臨？ 樓市三個月見真章！
自從上月28日港府全面撤銷樓市辣招後，住宅樓市起了翻天覆地的變化。樓市調控措施經歷了一段漫長的歲月，當年的臨時措施變成長期政策，而且維持了14年，的確令人匪夷所思。今天終於等到撤辣，業界人士欣喜若狂，不少評論認為樓市將出現報復式反彈，甚至預測今年樓價將上升15%，極為看好後市。
成交量的確大增了約5倍，新樓短短十幾天已經有將近2,000宗成交，地產代理天天將成交數據周圍傳播，力谷買家盡快入市，形容遲買樓是「蘇州過後冇艇搭」。筆者理解代理經營之艱辛，「餓」了這麼久自然想盡快追回失地，因此推銷時會有一點誇張。雖然現今的買家都是精明人士，不會輕易相信，但是筆者還是認為不宜過於「硬銷」。
在資訊發達的時代，將成交量大增5倍的數字廣泛流傳，恐怕會惹來社會上的不滿，尤其是未買樓者，另一方面也將引起港府關注。撤辣短短幾天，財爺陳茂波就表示若樓市失控，港府可推空置稅；房屋局局長何永賢也公開指出 ，港府保留辣招系統機制，隨時可以重新實施。很明顯，港府和市民大衆均以為樓市交投熾熱，樓價將會大幅攀升。那麼事實是否這樣？
近日有不少朋友向筆者查詢，「樓價會不會急劇上升？」、「現在是入市的時候嗎？」坦白說，筆者入行38年，見過無數次樓市起伏，從1984年中英聯合聲明前夕到1989年北京六四事件；再從1997年亞洲金融風暴到2003年「沙士」來臨；直到2008年發生金融海嘯，又來到2019年反修例動亂，以及接著2020年的新冠疫情，經濟從天上跌落谷底，樓價也大起大落了幾回。總結一句，就是經濟衰退、樓價大跌和樓市冰封的時間不可太長，像97年金融風暴至2003年沙士時期，這6至7年的漫長日子，有多少小業主和投資者被歷史洪流淹沒，因物業負資產而走向破產和倒閉之路，從此消失在「炒樓」舞台。
求量不求價 炒家難重臨 樓價上落5%
前車之鑑，筆者認為，樓市衰退的時間決定了復甦的速度。撤辣的時間雖然有點遲，但也拯救了不少中小企業，讓他們的物業可以脫手，紓緩資本市場沉重的壓力，對整體經濟很有幫助，使產業鏈得以正常運行。基於港府全面撤辣，交投量將會大幅上升，樓價將呈向上趨勢，不過，由於發展商的庫存和新盤供應大量增加，並將於今年爭相推盤，而新盤暫時只能求量不求價，故買家仍然可以慢慢挑選，不必太擔心樓價會急升，預期今年上落只在5%左右。
至於現在是否入市良機？筆者認為因人而異，如果有實際需要，又能夠找到比市價便宜的樓房，是可以考慮入市，否則也可以選擇等待。關於我對後市的見解，樓市三個月後才見真章，目前的熾熱交投，只能反映過去幾年累積的購買力在爆發，當然也因為價格比之前的下跌了兩三成所致。正如一間新開張的酒樓或食肆，頭3個月通常生意都不錯，因為有不少朋友或熟客來幫襯，要證明生意能否持續，便要看看3個月後是否能夠保持正常。
提到外界擔心炒風會重臨？筆者可以大膽地告訴大家，大量炒風重臨的機會很微。由於買樓人士在簽訂臨時合約的一個月內，必須繳交物業印花稅，故即使「確認人」交易也需要每次支付印花稅，除非銀碼很細，否則每次都要支付樓價最高可達4.25%，加上其他費用，變成賺錢水位有限；此外，銀行宣布不接受「確認人」物業的借貸申請，引致每次買樓均要全數支付款項，也比較難找買家承接。
【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長
從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。
免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。
另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。