【土地共享】林鄭月娥推公私合營　莫忘「馬灣事件」

林鄭月娥上周發表施政報告，當中提及「土地共享先導計劃」（下稱：「計劃」），表明會將補地價機制透明化、制度化，務求在維護公眾利益的前提下，在短期內釋出土地。她指出，參加「計劃」的發展商須繳付十足地價，惟基建項目的成本，可以從地價中扣除。這個說法固然理想，但從往績看來，政府卻曾失信於人，「計劃」仍難讓人信服。

林鄭月娥曾任發展局局長，對於公私合營應理解甚深。事實上，「01觀點」早前已就馬灣項目發表一系列文章，藉此指出公私合營流弊叢生，林鄭月娥在出任發展局局長時，也曾處理過馬灣項目，結果顯然是打了一場敗仗。

一如這份施政報告的說法，新鴻基在發展馬灣時，也補了地價，而基建以及馬灣公園的成本可從地價扣除。單就馬灣公園的基建成本，政府一共扣除了逾八億元地價。照理說，在扣除了地價後，發展商理應盡快動工，但工程卻一再延遲。

據政府新聞公報，發展商早於1994年提交馬灣公園的發展藍圖，後來因概念與迪士尼重疊，發展商於2003年更改圖則，馬灣公園第一期當時預計於2006年完工。後來，因為「發展藍圖的改變」以及「相關道路計劃的修改」，而將預計完工時期延至2008年。至於馬灣公園第二期，由於政府沒有為落成時間劃下死線，直至今年年初，項目仍未見明顯進展。

當然，新鴻基並非不需要為延工付出代價，據立法會資料，其須就延工向政府繳付四億元利息。但是，時任發展局局長林鄭月娥曾在立法會表示，該筆利息撥歸庫務署的金額，將視乎馬灣公園第二期需要多少撥款。

「01觀點」曾經向地政總署查詢，到底新鴻基要就馬灣公園第二期繳交多少利息，地政總署回覆指，由於馬灣公園第二期尚未完工，未能計算最終須支付的利息總額。林鄭月娥2009年曾表示「（馬灣公園第二期）道路改善工程和批地完成後，希望36個月」，但至少直至今年年初，選址仍是一片廢墟，從客觀結果而論，利息的阻嚇力成疑。

地政總署新聞組 ：
根據政府與馬灣公園發展商於1997年簽訂的馬灣發展項目協議，發展商就「珀麗灣」發展項目的補地價中扣除一筆款項作為興建馬灣公園的費用，有關的興建費用數額不得超過10億3千萬元，任何超出該數額的費用須由發展商承擔，發展商並且須在整項馬灣公園工程完成之前，就該約10億3千萬元款項的未支用部份向政府支付利息。由於第二期發展工程尚未完成，現階段未能計算最終的未支用的結餘款項和利息總額。根據項目協議，在整項馬灣公園工程完成之前，政府會繼續就交由發展商管理的發展資金收取利息。

2009年，時任發展局局長林鄭月娥指出：
在同一概念下我們正積極與發展商籌備馬灣公園的第二期。第二期的發展已有財政支持，因為當年已預留建設馬灣公園第二期的資金。第二期的工作是以保育為主，因為位處馬灣舊村，我們會盡量保育馬灣舊村的風貌，並加以活化馬灣舊村內的村屋，希望把它變成消閒的地方，亦可配合整個馬灣的發展。若第二期的道路改善工程和批地完成後，希望36個月後可以完工。

發展商對於馬灣公園第二期延遲落成有另一個說法，就是由於馬灣舊墟出現業權問題，故遲遲未能動工。但是，當年新鴻基有能力助港英政府說服馬灣居民搬村，如今竟因區區數間有業權問題的寮屋而令發展停滯不前，實在難令人信服。

馬灣事件曾經鬧得沸沸揚揚，但公眾始終未有將討論提升至公私合營制度的層次。觀乎施政報告，林鄭月娥並非沒有汲取教訓，她明言會就「計劃」建立「公平、公開和透明」的審批制度。但是，何謂「公開和透明」實在大有可議之處，以馬灣個案為例，如果不是許仕仁案，很多細節根本無從而知。由於公眾與政府獲得資訊的權力極不平等，而按現行制度，補地價條款可以繞過立法會，就算政府公開的資料多了，公眾也難以知悉自己是否蒙在鼓裏。

此外，林鄭月娥必須認清，制度能否落實執行，還視乎政府的魄力。她的前上司梁振英曾經推出「補地價仲裁先導計劃」，縱然廣邀地產商參與，結果卻乏人理會，可謂盡了無能的極致。香港放任自由的經濟政策，早滋長了一群既得利益者，而政府官員縱然表面上執掌大權，卻每每予人向城中巨賈「俯首稱臣」之感，林鄭月娥的兩位前上司鎯鐺入獄，更證官商勾結絕非虛言。在土地議題上，如果林鄭月娥要重掌主導權，就必須繼續擴充土地儲備、大規模動用《收回土地條例》收回發展商手上的農地，又或採用前規劃署助理署長伍華強的建議，推出「末日條款」，以扭轉荒謬的土地市場生態。

前規劃署助理署長伍華強建議：
特區政府同時宣佈，由即時起到2047年6月30日租約完結為止，分開不同階 (或時) 段(可分三、四、五個或更多時段)，承租人可在不同時段把農地提早退租，歸還政府。在愈早時段退租，可得特惠補償(現金)愈多，愈接近2047年，可得特惠補償愈少。2047年6月30日到期，政府自動收回土地，特惠補償是零。