【01觀點】防止發展商囤積居奇　訂立空置稅有理

近日，差餉物業估價署公布最新數據，今年2月全港私人住宅售價指數升至364.1，按月升1.62%，23個月以來累升34.16%。至於租金指數則上升至187.5，按月升0.11%。香港樓價早已超出市民的負擔能力，在增加公營房屋供應之餘，政府還須推出租金管制、空置稅、物業增值稅，保障市民的適足住屋權。

「01觀點」早已指出，香港的樓價高企，公營房屋供應不足，部分市民只好租住租金昂貴的劏房，故政府需要實施租務管制，減輕市民的生活負擔。為免業主「封盤」，政府應同時推出資產增值稅、空置稅，並配合租住配對服務，提升業主出租單位的動機。陳茂波早前於前立法會議員劉慧卿主持的網台節目表示政府考慮實施空置稅，後來他又指將會「鎖定目標」，針對性地向某類型單位徵稅。實際上，空置稅的徵稅對象主要有二，其一，是延期開售新盤的發展商；其二，是不願將單位出租的業主。

地產商囤積居奇　政府不應視若無睹

實施針對發展商的空置稅，相信爭議較少。觀乎物業代理行的數據，截至去年第四季，全港落成的一手樓貨尾數量逾一萬，是11年來的新高，五大地產商的持貨量龐大，達6,100個單位。差估署數據顯示，地產商持有9,000個空置單位，有近4,000個單位空置達一年以上，可見問題嚴重。發展商丟空單位，實不過待善價而沽。惟這大大影響到房屋供應，觀乎差估署的《物業年報2018》初步統計數字，2017年私人單位落成量為17,790 個單位，空置單位超過落成量的一半。

也許有人認為，監察空置單位的成本高昂，難以落實，我們固然不能排除發展商會以不同方式避稅，例如外國就有發展商以長開水喉、裝修等方式掩人耳目。過去，也曾有發展商將物業租予海外註冊物業，以規避《一手住宅物業銷售條例》，一旦政府推出空置稅，發展商同樣有機會以類似方式避稅。惟差估署每年均會向之前兩個年曆落成的住宅作普查，就是說，政府早掌握發展商囤積單位的數據、資料，政府只要額外增加成本，加強執法力度，即可防止避稅問題。

租管、空置稅、增值稅多管齊下　協助業主作租務配對

相對而言，二手物業空置稅的爭議較大。業主選擇「封盤」的主因與發展商同樣是期望單位升值，他們唯恐在單位出租後出現折舊，影響售價。我們固然不否定業主的投資權利，但前提是不應侵害市民的居住權利，在公屋供應未達標之前，政府務必訂立政策保障市民。

隨着陳茂波表示有意推出空置稅，坊間質疑空置稅的成效，因為去年差估署公布的3.7%空置率是近20年來的低位，但是此數據是否能反映事實，一直都為人質疑。如前所述，差估署每年均就新單位的空置率作普查，至於其他單位，差估署則只作抽查，從而推算空置率，這數據與人口普查的結果存在差異。

2016年的屋宇住宅數量為273.4萬個，同期的家庭住戶數量則為250萬，就是說，香港的單位足夠現有家庭居住有餘，觀乎《2016中期人口統計》，有人居住住宅的數目為252.6萬個，比單位總數少21萬個，由此可以得出，同期約有7.7%單位未用作經常居住用途，比起同年差估署公布的3.8%空置率為高。如果單位差額並非全部經合法程序轉作其他用途的話，香港的空置率應比實際為高。

更何況，3.7%空置率乍聽不高，但其實際數量已達42,940個，根據差估署推算，2018年、2019年的私人住宅落成量則為18,130個和20,370個，也就是說，如果能夠釋出一半的空置單位，其數量已多於一年的私樓供應量。

相對而言，就全港的空置單位徵稅的難度比向發展商持有的一手單位徵稅為高，現時差估署只就二手空置單位作抽查，如果要就此作監管，也就要增加成本，由於執法具一定難度，業主逃稅、瞞稅的動機也就更高，政府或要另聘人手。在實施空置稅的同時，政府也可以落實配對措施，為業主尋找好租客，現時坊間並不乏良心業主、好租客的配對服務，政府應推而廣之，讓業主安心租出單位。

隨着市場失控，我們固然不能期望單憑空置稅短期內會令私樓售價、租金下跌，但是政府不應將空置稅視為單一政策，而是三管齊下，同時推出租金管制、物業空置稅、資產增值稅，在限制租金之餘，同時增加業主藉資產增值獲利的成本，以達致限富扶貧、保障市民住屋權。