黃頴灝｜香港樓宇維護的短板
油麻地廣東道在4月15日發生的華豐大廈大火，奪去5條性命，是繼2011年花園街排檔9死四級火後，死傷最多人的火災，及後更發現原來消防處和屋宇署早在2008年聯合巡查後向華豐大廈法團早已發出消防安全指示，至2011年，法團稱已申請「樓宇更新大行動」樓宇維修資助計劃，申請延期至2012年。及後法團再分別於2015及2020年聘任顧問公司處理有關指示，屋宇署亦曾與法團跟進並發勸喻信，事隔16年仍未遵辦。華豐大廈的例子足見香港樓宇維護的欠缺，引致消防安全隱患等問題，而最令人反思的是香港樓宇整體維修的問題。
其實香港有很多舊樓都欠缺維修，香港是一個國際大都會，解決樓宇老化問題，不能單靠強拍拆卸重建來處理，而是必須透過推動預防性維修保養，來延長樓宇的壽命。市區重建局「油旺研究」的重建範圍內佐敦文苑樓一個樓底層單位外牆現裂痕，長約兩呎，裂痕從窗外延伸，地下有兩條鐵柱支撐外牆，單位內滿布多條粗長的裂縫，石屎剝落情況嚴重，甚至出現鋼筋外露，更吸引了電視記者來訪問，而當一名街坊被採訪時竟然說那裡已經是危樓三十年，還說危樓的年期還比提問記者年紀大，是否危樓當然應該由合資格的人士檢測才能定斷，但如當區居民都有深刻及長期的感受，這就反映了香港作為一個國際大都會，樓宇長期欠缺維修問題就成為香港的短板。
香港樓宇踏入「中年期」
根據差餉物業估價署2022年香港物業報告，香港有一半以上的樓宇是在上世紀八十年代或之前落成的，平均樓齡約33-34年，我們香港的樓宇可以說是踏入「中年期」。「中年樓」如人一樣，如沒有好好的保養，就會出現很多小毛病，老年時更會是因長年積勞成疾而構成大問題。
因此，中年樓是需要有持續復修的小工程，來延緩樓宇老化。而老年樓更有可能因長年失修耗損，需要進行更大型的復修工程，維修費因而高昂。可是，買樓是香港人畢生的投資，耗盡大部份積蓄，當業主供完三十年房貸後已進入退休之齡，屆時再要投入龐大的樓宇維修額外支出，實在是有心無力，這是香港人一生奮鬥後所面對居住問題的縮影。
如上文所提，香港普遍樓齡「中年樓」，走向老年化，現在和今後都需要結合復修和改善樓宇的配置，延緩樓宇老化；「老年樓」若長年失修耗損，更會「積勞成疾」，需要進行更大型的復修工程，維修費因而高昂，但居住在那裡的居民可能已是上了年紀的市民。
業主對物業整體及長期維護意識不足
民政事務局在2011年1月成立了「《建築物管理條例》檢討委員會」，財務管理是大廈管理的重要一環，因此就法團的財務安排制定了若干條文，讓法團可有效管理財務。根據立法會文件說明第20條訂明，法團必須設立並維持常用基金，以支付法團根據《建築物管理條例》及公契規定行使的權力及職責的費用，以及大廈日常的一般支出。法團亦可以設立並維持備用基金，以作緊急及常用基金不足時之用。兩者均須根據《條例》第21條的規定，釐定業主須繳付的款額。《條例》附表5則訂明，管委會須每年擬備法團預算，列明各項支出的預算，不論有關支出是從常用基金還是備用基金支付。管委會有責任因應大廈的實際需要，釐定每年的財政預算，確保業主需繳付的款額足以支付法團及大廈的基本開支及/或應急開支。如管委會認為預算所列出的款項不足以應付開支，可以擬備修訂預算。
根據《條例》第21（1A）條，如果管委會新釐定的款額較原來的款項增加超過50%，就必須由法團藉業主大會通過的決議批准。然而現實未如現想，香港仍有不少樓宇未有業主立案發團，俗稱「三無」大廈，「三無大廈」泛指未有成立法團、居民組織和聘請管理公司的大廈。據統計，全港約四萬幢私人大廈中。目前「三無大廈」缺乏管理，衍生大量衞生、治安、消防、管理、維修問題，嚴重影響居民生活和社區安全，而且這些「三無」大廈大多是「老年」大廈，是香港樓宇失修的短板所在。
「三無」大廈源於上世紀50年代，當時的大廈公契未有清晰界定發展商、業主和大廈經理人的管理責任，直至1970年制定《多層建築物（業主法團）條例》，才算是有了底綫思維的法律，但問題是成立法團仍是出於居民自願，因此當居民未能凝聚民意，得不到授權，法律仍是治標不治本的。由於「三無」大廈普遍於五十、六十年代興建，樓齡大多接近60年，有樓宇失修、石屎剝落、電線外露等問題，情況令人擔憂。
參考日本做法 研強制長期修繕費
筆者是一個土生土長的香港人，買樓供樓是普遍香港成年人和家庭的長期奮鬥目標，甚至是夢想。香港人出名「好鐘意返工」，其背後原因都是為了置一個安樂窩，要出糧供樓。香港人窮一生的精力，大部份收入去供完一層樓，到了退休年齡才好不容易成完人生的目標，把房貸都還完，但樓宇已進入中老年的狀態，搞得不好時可能變成需要大維修的舊樓，樓宇失修、石屎剝落、電線外露﹑水管漏水等問題變成樓宇常態。試問一生奮鬥的目標以為完成後，老年再面對這問題，這不是跟自己開個玩笑嗎?
日本樓宇的維護出名，縱然是幾十年的樓宇仍然是「狀態健康」，因為日本有一個強制的樓宇修繕費，這是一個業主基金池，是為了定期保養維持樓價及樓宇安全，也為了避免突然性的龐大修繕開支。這資金是以長期累積的方式收集，業主由發展商開始購入物業就需要按月支付。修繕費對於所有樓層的業主來說，都是完全平等的，支付費用時也是平攤的，這就造就了日本樓宇有可持續性的維修保障，可見當我們看別人樓宇維護得好時，別人其實是長期持續為自己的物業付出的，也在年輕時期開始為物業長遠地保持良好狀態，不致於老年才疲於尋找「維修」費用，構成生活負擔。
與其長期靠自覺倒不如有法可依。筆者建議檢視目前有關要求業主進行維修及保養的法例是否有效、足夠，並在現行的規管框架中，由樓宇落成後就訂明業主需就其樓宇進行定期維修保養的責任和相關要求。參考日本的修繕費規定，業主可以從管理費中撥出一個合理的百分比，作為大廈日常的維修及翻新工程的備用基金。筆者還建議當局成立一個法律框架，長遠根治長期未能成立業主立案法團的屋苑或「三無」大廈，例如屋苑需要在若干年期內自行組織法團，或有些戶數太少的則需要聯合其他大廈來聘請專業專業人士來一起理。這個建議未必是最終方案，但總的方向和動力是需要有的，這樣才能為日後「中年」、「老年」樓作未雨綢繆的維修打算，讓市區保養工作可持續發展，為居民提供「歷久常青」的安樂窩。