柏林公投打擊尋租　香港更需住屋正義

德國大選將近塵埃落定，在外界都關注出任總理16年的默克爾交棒後德國在政治、經濟和外交發展去向的同時，德國首都柏林的市民亦正在經歷一場「住屋正義」的房屋變革運動。在德國大選的同日（27日），柏林舉行一場推動市政府行使屬於德國憲法賦予的「收回土地條例」的公投運動，爭取可負擔房屋（Affortable housing）。

根據德國憲法第14條和第15條規定，德國的所有的土地均可以通過國有化或公有制被徵用作公共用途。提出這次公投的人士便希望藉著「收回土地條例」而徵收當地的房地產巨頭3000個物業，並將為當地的公營房屋提供額外243,000個單位，而且用作平抑當地近年日益高企的租金。儘管有關的公投議案並不具有法律約束力，公投卻取得超過56.4%的選票支持。這場一直以來被認為「極端」解決房地產市場壟斷行為的運動，已經登上市政府的政治議程，並且可以預期將逐步實行。

房地產巨頭的尋租行為

今次這場公投運動的背景自然是為了解決柏林日益嚴重的房屋短缺問題，然而更重要是根治當地地產發展商日益嚴重的尋租行為。過去十年以來，柏林的租金價格經歷了超過一倍的脹幅。這當然是因為人口達370萬的柏林，超過八成的人口都是依賴租賃市場的供應。然而，隨著過去10年超過35萬的人口遷入，加劇了當地房屋供應的緊張情況，當地房屋市場面臨了超過20萬個單位的短缺情況，亦因此而出現了結構性的房屋短缺問題。

儘管當地政府一直以來都以落實政府的建屋計劃來解決問題，但情況卻並沒有得到改善。這除了是因為有關的建屋計劃一直以遇上不同的障礙，而且面臨嚴重的滯後。部份原因亦因為大型發展商不願意配合政府建造合理價格的房屋計劃，寧願把土地發展成奢華、高檔的公寓單位出租獲利。其中，當地的房地產巨企 Deutsche Wohnen 就在柏林通過收購而擁有超過11萬個住宅物業出租，從而獲得龐大的租金回報，並且壟斷了大部份的出租物業供應。是次的公投運動就希望以德國憲法賦予的「收回土地條例」徵回部份的物業作公營房屋用途，並且迫使發展商利用因徵收而獲得的賠償款項用作發展房屋的資金，從而杜絕地產商的壟斷和尋租問題。

政府介入是為更正市場失衡不二之法

隨著世界各國在經歷疲情和經濟倒退的情況後，不同的政府都採取更積極的措施解決市場失衡的情況，尤其是地產發展商壟斷和尋租的問題。今年2月，柏林市政府亦曾經推出租金凍結等的措施，試圖解決當地租金飆升的問題。最終，卻因為發展商上訴，並獲德國最高法院裁定有關權力僅屬於德國聯邦政府法定權力而告終。然而，是次的公投正正為了從根源解決當地的房地產短缺問題。公投嘗試根據德國憲法的「收回土地條例」而要求市政府介入柏林市的房地產市場，從而結束各個資本集團的壟斷和尋租行為。

姑勿論這項政策措施成敗與否，這次公投卻已經獲得當地大部份的市民支持。可以預期，在這次公投取得過半數的票數後，德國的新政府將更積極地介入市場，落得有效的合理的房屋政策。比起柏林，香港的房屋問題更加嚴峻，劏房不計其數，樓價高得離譜。地產商亦在新界大幅囤積農地，而且推出市場的新樓盤亦以「招標」等競價方式發售。面對房屋短缺問題，香港政府有法定的權力可以引用《收回土地條例》徵收土地改作公共用途，問題是官員有否汲取到其他國家的經驗，採取更積極的措施幫助市民解決住屋需要？