催售租置貨尾無必要　政府須先助基層安居

政府早前提出加快出售租置屋邨貨尾約4.2萬個單位，據知政府現循三個方向研究，包括凍結已騰空租置單位的編配，並將之撥入今年底的「綠置居」計劃出售，為現有租戶提供「折上折」優惠，及容許無意購買單位的租戶調遷至鄰近家人或全新公屋單位，房委會將先討論應否通過不編配已騰空的租置單位。
「01觀點」多番指出，目前公屋資源緊絀，基層家庭輪候上樓無期，政府無理由加速推售租置單位，進一步削減可編配的公屋單位數量。權衡輕重下，政府須先照顧基層家庭迫切的居住需要。

政府於1998年首推租者置其屋計劃，讓指定公共屋邨租戶可以低廉價錢購置其租住單位。截至去年6月底，本港39條租置屋邨已售出14.2萬個單位，貨尾單位逾4.2萬個。當中23條屋邨的出售率更達8成，部分屋邨如沙田顯徑邨及馬鞍山恆安邨的出售率高達9成，但亦有屋邨如屯門山景邨般銷情慘淡，僅售出約4成半。

助公屋戶置業只為錦上添花

多年來社會要求政府重推租置計劃的聲音不絕，政府雖稱現階段未有計劃重推，惟於去年宣布加快推售租置屋邨貨尾，以滿足公屋租戶對購置單位的殷切需求。然而，租置單位一天仍未售出，仍有機會收回，重新編配出租予輪候冊上的市民。事實上，房委會平均每年透過租戶離世、調遷等自然方式收回1,200個未售出的租置單位，以本年度公屋編配估算的2.41萬個單位來計，單是從租置屋邨回收的單位已佔當中的5%，作用實在不容低估，更遑論近年公屋落成量常有變數，未來數年更將大幅下降，部分落成單位更已被改作綠置居項目出售，回收租置單位對輪候冊上市民的重要性不言而喻，政府實無必要加快推售租置貨尾。

在公屋資源捉襟見肘之際，凍結已騰空的租置單位的編配以滿足其他公屋戶的置業需要，道理上難以說通。誠然，現有公屋戶的住屋條件或許未臻完美，如年輕一代在長大後未能在高樓價下獨覓居所，須續與家人蝸居於面積有限的公屋單位；而子女出身更有機會大增其家庭總入息，導致家庭有機會違反富戶政策的要求，部分家庭成員有需要「除名」以削足適履。但這問題關鍵始在於樓市愈發失去控制，政府實不應以苛刻的公屋政策逼走無力負擔私人住宅的租戶，反應致力穩定地提供具質素、且可負擔的資助出售房屋協助他們置業。但政府卻一直無力拓展居屋的供應之餘，反倒向出租公屋資源「開刀」，犧牲苦候上樓基層家庭的福祉。

再者，在操作層面上，以「折上折」的方式向現有租置單位租戶催售貨尾，及以調遷「優惠」吸引無願購置其居所者騰出單位，均涉及一定程度的不公。首先，政府目前擬向現有租戶提供最多市價兩折的優惠，不但較過去租置單位售出時的折扣更低，而且更打破現時只有新租戶在租約生效兩年內購買才能獲得折上折的規定，意味現有租戶在未來購置其單位將可獲更大的優惠，這或對在過去置業的租置業主造成不公。

另外，政府要以調遷優惠加速現有租戶自願遷出，勢必對現有調遷政策造成影響。在現時的公屋編配政策中，房委會每年除編配單位予公屋申請者之外，亦會預留一定數目的單位供如邨內調遷、特別調遷、受拆邨影響的提早搬遷計劃、及大型維修或改善計劃的調遷安排等用途。

以本年度來說，房委會預計用作「各類調遷」的單位已有3,300個，佔全年預算2.41萬單位的13.7%。但現時政府希望日後每年可回收的租置單位，由1,200個增加至2,000至3,000個，意味撇除1,200個自然回收單位，房委會須額外預留最多1,800個單位作租置租戶自願調遷之用，這勢必打擊現時因各種原因有需要調遷的家庭。然而他們的「犧牲」，為的只是協助其他公屋戶置業。

租置貨尾吸引力成疑　管理問題難斷尾

不過，除了滿足公屋戶置業需要外，有意見指加速推售租置貨尾只為了解決租置屋邨內管理問題。無疑，因租住及置業兩種的業權模式，租置屋邨經常產生複雜的管理問題，如大廈維修在業主立案法團與房署爭議不斷下難以解決，故有指加速出售租置貨尾，讓租置屋邨徹底私有化便可根治以上問題。

但問題是，租置單位部分貨尾吸引力有限，即使開放予綠表家庭購買或未必容易售出。據房委會的公屋住戶調查，目前只有分別18%及16%的租戶有意購買居屋及綠置居，數目並不顯著，不少分析認為與近年資助出售房屋項目面積愈見細小有關，有論者認為租置貨尾的面積較新型居屋、綠置居為大，且部分區位不俗，故對綠表家庭存在一定吸引力。但不能忽略的是，始終有部分租置貨尾仍為細小單位，如大埔富善邨內的中型及大單位雖已售出7成，小型單位的出售率卻低於5成，加上租置屋邨不少樓齡已高，到底有多少綠表家庭願意交出現居公屋，以換取一個面積有限、年事已高的單位，始終成疑，可料租置貨尾可徹底「沽清」難度不低，遑論租置屋邨可藉此解決邨內的複雜業權、管理問題。

助公屋戶置業固然有其需要，但絕非急切，在公屋資源有限下，政府必須優先將僅有的資源運用於助最具需要者安居，而非加速推售租置貨尾。