深圳二次房改 香港可學到什麼
去年深圳政府推出《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（下稱《意見》），被視為繼1988年房改後的「二次房改」。上月底，深圳住房和建設局與深圳市司法局等部門在《意見》的基礎上，進一步起草了《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法（徵求意見稿）》、《深圳市安居型商品房建設和管理辦法（徵求意見稿）》和《深圳市人才住房建設和管理辦法（徵求意見稿）》，就三類新設的保障性住房徵求意見。深圳與香港的房屋問題同中有異，不大可能將對方政策「橫的移植」，但兩地僅一河之隔，而且都是發達城市，港深政府在制定房屋政策時，實在值得參考對方的經驗。
一如香港，深圳的房價近十多年來暴漲。根據清華大學及北京大學的「中國典型城市住房同質價格指數」，中國在2005年至2015年間房價平均升逾255.1%，同期深圳房價上漲508%，即約五倍，是升幅最大城市，不少深圳居民感嘆這些年來房價已經「香港化」了。
今年初，原深圳市委常委、副市長張思平撰寫了十多萬字的報告，經撮寫後刊登於《財經》雜誌。他指出深圳房價上升的主因有二：其一是自2003年起深圳的房屋制度由「雙軌」變成「單軌」，商品房漸漸取代社會保障房成為主流，發展商成為房屋的最主要開發者；其二是隨着房地產成為主導產業，地方政府開始依賴房地產增加本地生產總值，地價飆升，房價水漲船高。
當然，「單軌制」之說不完全正確。縱然2003年深圳市發布《深圳市機關事業單位住房分配貨幣化改革實施方案》，宣布停建並停止分配予機關事業單位的全成本微利房等社會保障性房屋，並推進市場主導的房策，但其後深圳市政府也因應中央政策的調整，推出一定數量的保障性房屋。2006年至2010年間，深圳推進「十一五」住房保障計劃，擬建16.9萬個保障性住房單位，其後深圳市推出「十二五」計劃，計劃興建21萬個保障性住房單位。然而，考慮到「十一五」、「十二五」計劃全市竣工的保障性房屋單位分別只佔規劃數量的12%、50%，以及自2006年起，深圳僅得全市中等偏上收入或以上的家庭，達致月供還款額佔可支配收入三成或以下，即國際認同的可負擔置業供款水平。兩個規劃所供應的公營房屋，顯然杯水車薪。
無獨有偶，2002年起，港府也曾因為樓價大跌而推出俗稱「孫九招」的救市措施，令往後十年的房屋市場由私營主導。當中停建居屋令夾心階層失去了住屋保障，而政府放棄供應主導的賣地政策，轉以勾地表賣地，更加將土地供應的主導權拱手相讓予發展商。這些政策雖在梁振英上場後逐漸獲得修正，卻是為時已晚。其後政府雖推出《長遠房屋策略》制定公私營房屋供應比，公營房屋數量卻遠遠未能夠追回落後，滿足市民的需求。
深圳房改量質兼備
土地公私比例可取
房策必須在房屋的社會性與商品屬性之間取得平衡，港深政府當年側重後者，顯然是走上歧途。人口遷入、經濟發展等因素更火上加油，令房價遠遠超出市民的可負擔範圍。去年推出的深圳房改計劃，正是撥亂反正，藉擴大保障性住房規模，將公私營市場分隔，讓一般市民的住屋權不會受到急升的樓價蠶食。
港人可能覺得深圳房改方案似曾相識。先從公私營房屋比例開始說起，據《意見》，2018年到2035年為止，深圳將籌建各類單位170萬個，其中保障性住房單位不少於100萬個。依此計算，將來保障性住房將佔房屋總量約59%，這新增房屋供應比例，約等於香港2014年《長遠房屋策略》（下稱《長房策》）的六比四公私營房屋比。
必須注意的是，《意見》同時指出，直至2035年公營房屋佔地比例不應低於60%，這比例有兩個意義：其一，保證了政府不會因為達致單位落成目標，而將公營房屋的面積縮小。其二，較難出現因既得利益者施壓，令政府在覓地上偏袒私樓的情況。
事實上，正因為《意見》制定了公私營房屋的土地比率，深圳政府才能進一步承諾保障性房屋的面積，確保房改量質兼備。最新發布的三份《辦法》提出，未來的安居型商品房建築面積約不小於70平方米，約等於753平方呎；公共租賃住房面積則以30至60平方米為主，相等於約323平方呎至753平方呎。根據官方較近期的大型統計數據，2015年深圳家庭戶平均人數為2.49人，依此計算，安居型商品房平均每人的居住面積可逾300呎，公共租賃住房居民的人均居住面積約130呎。
反觀香港2014年推出的《長房策》只設房屋單位供應目標，未設公私營房屋土地分配標準，結果上屆政府在覓地上偏袒私樓，造成私樓落成量超標、公屋不達標的荒謬局面。另外，港府也藉增加公營房屋地積比的方式增加供應，縱然最新的《長房策》周年報告將未來的公私營房屋比例由六比四改為七比三，但同時進一步上調公營房屋的地積比，即是公屋將愈建愈密，基層市民的生活質素將每況愈下。就此而論，深圳政府的目光明顯比香港遠大。
置業主導絕非上策
租購並舉方為正途
若以房屋種類觀之，兩地政府供應的公營房屋也同中有異。觀乎深圳政府《意見》，當地政府供應的保障性住房主要有三類，分別是人才住房、安居型商品房、公共租賃房。對照香港的公營房屋制度，安居型商品房可以理解為居屋，公共租賃房則類似香港的出租公屋。
但是，只要細察，深圳的公營房屋分類與香港又不盡相同。深圳的安居型商品房回應了中共十九大工作報告「建立多主體供給，及租購並舉的住房制度」的指示，可租可售。反之，港府未有為夾心階層提供足夠的出租公屋。雖說居屋住戶具備一定財政能力，但他們也並非大富大貴，觀乎2016年中期人口統計報告，居於資助自置居所的住戶入息中位數為2.7萬元，比起同期全港住戶入息中位數的2.49萬其實高不了多少，這些家庭背負沉重的債務壓力，必然壓抑社會的創造力。
更有甚者，林鄭月娥上任後將綠置居恒常化，進一步縮小出租公屋的規模，走上了置業主導的歧途。就此，香港官員不妨重溫十九大報告，深思「租購並舉」這政策指導的意義。
另外，深圳將人才住房算入六成的保障性房屋，惹來頗大爭議，因為人才住房不像其餘兩類房屋設入息、資產限制，將其列入公營房屋，公共資源就不能集中投放到基層身上。但考慮到早於十多年前，內地各省市已經展開了人才戰，深圳政府建設人才房並非毫無道理。觀乎深圳人力資源和社會保障局的數據，2008年、2009年深圳市引進的人才數量分別為6.94萬人、6.27萬人，截至2009年底人才住房潛在單位需求為29.5萬個，如果深圳政府不釐定針對性的房策住房，人才或會轉投其他一線城市，甚或退居二線城市。
香港的房屋供應杯水車薪，在未滿足本地需求的情況下，興建人才住房必定會招來極大爭議。然而，居住成本過高必然會減低人才到港的意欲，政府理應想方設法，藉租管等方式壓低居住成本，不然，香港實在難與內地先進城市競爭。
保障房屋應與市價脫鈎
香港慘痛經歷班班可考
當然，深圳房改方案並非盡善盡美，香港也有不少政策值得深圳參詳，以定價方式為例，深圳房改的方向明顯存在不足。觀乎上月底出台的三份《辦法》，均未表明三類保障性房屋的價格與市價脫鈎，以安居型商品房為例，《辦法》只表明會按「本市居民經濟承受能力、經濟社會發展狀況、物價變動水準以及房地產市場發展狀況」等一籃子因素調整價格。
文件強調政府會繼續調控房市，但考慮到深圳人口增加之勢有增無減，觀乎廣東省統計局數據，深圳連續四年的新增常住人口數量維持50萬人，位列珠三角城市之首，在龐大的房屋需求下，管控措施是否能夠壓抑樓價仍屬未知之數。
既然是次房改的目標，是分隔公私營房屋市場，較為合理的做法，是按市民的負擔能力釐定房屋價格。其實，在去年起，香港居屋的售價已按市民的負擔能力釐定，以防市民的住屋權受市場波動所蠶食，這經驗值得深圳政府參詳。
香港不應夜郎自大
勿淪社福二線城市
過去，很多人將香港與新加坡對比，深圳隨着經濟發展成熟，也逐漸成為香港的比較對象。在《大灣區規劃綱要》出籠後，港深關係勢必更加緊密，經濟合作外，兩地政府也應在民生政策多作交流。毋容置疑，香港於上世紀五十年代推出出租公屋，七十年代推出居屋，是公營房屋政策的先行者，而早年深圳的房改推手，也明言曾參考香港房策。但正所謂「學無前後，達者為先」，一如創科發展，香港也需時刻檢討其社福政策的不足，不然，最終只會落後於人，淪為社福的「二線城市」。深圳曾以香港為鏡推動房改，香港也應時刻檢討自身社會改革，避免落後於人，淪為社福「二線城市」。