新土地已備　公私營房屋單位九一比不是夢

政府本周三（20日）宣布接納土地供應專責小組的建議，並會制定土地供應策略，應對土地短缺問題。過往政府辯稱，因為土地不足，公營房屋落成量一直落後。土地不足固然只是假象，問題癥結是土地房屋分配不公，側重私營單位。既然政府如今敲定短中長期有3,235公頃土地發展，官員再沒有理由延緩興建公營房屋，更應檢討土地分配策略。簡單來說，就是進一步推高公營房屋興建的數量和比例，早日鬆解市民的住屋壓力。

張羅麵粉外　毋忘調整麵包分配

去年十二月，政府調高新建公私營房屋單位比例，由六比四調至七比三，未來十年額外興建3.5萬個公營單位，至31.5萬個。不過，政府估算現時只覓得興建約24.8萬個公營房屋的土地，供需量相差6.7萬個單位。

政府本周三採納土地供應專責小組建議，短中長期增添3,235公頃土地，展現掌控土地房屋發展的決心。當房屋落成可期，政府應把握契機，加速滿足大眾的對可負擔住屋的需求，既要縮減輪候公屋的隊伍，終結瑟縮不適切住房的日子，也要讓自住者免再受高價私樓剝削。因此，公營房屋的興建比例應進一步增加，目標為九比一。

新樓公營佔九成　掌控單位售價面積

驟眼看來，「九比一」建議天荒夜談，相信激起反對聲浪。首先，私人發展商會反對，因為擾亂企業營運陣腳，壓縮牟利空間。而當預期盈利能力被削，將會衝擊股價以致股票市場。其次，業界和市民會抱怨，減少私樓供應會令樓價飆升，得不償失。第三，私樓設備及質素較公屋、居屋高，政府不應拖低居住水平。

針對第一點，反對者不應忘記，地產財團早已從港人口袋賺取大量財富，甚至扭曲港人生活模式，為置業不惜住納米樓，為付首期節衣縮食，放棄其他人生目標。政府增建可負擔住房，可以解放生活，市民不能輕看社會裨益。

政府毋須立下停止所有發展商籌劃中的項目，現有項目可繼續進行，確保未來數年仍有萬計新供應單位，給本地及外來人口選擇。此外，政府亦可邀請發展商興建和銷售可負擔房屋。事實上，除了住宅市場，不少地產商同時經營商場、寫字樓、管理公司等業務，仍有一定盈利能力。

針對第二點，所謂的飆升是源於兩個假設：一、自住物業數目預期下滑；二、大量市民渴求居住私樓。

稍稍拉平總單位公私比　九一比非洪水猛獸

而且，當土地增加，公營房屋的單位面積及密度，大有放寬的空間。除了爭取合理分配住屋單位，也要爭取合理分配土地及空間。政府應借鏡啟德發展區的反面教材。在未改劃土地用途建房協樓宇前，佔地323公頃的啟德發展區，只有約34公頃興建房屋，當中僅九公頃興建公屋，比例不足3%，但這九公頃卻承載了發展區大部分的人口。過分集中人口在一小處地方，單位面積難言舒適。只要稍稍平衡土地分配，就可以兼容「住多啲人」和「住大啲」兩個要求。

不少人擔心，落實九成新建單位為公營，日後私樓會變成「少數樓群」，其實不然。現時香港有122.1萬個公營單位，155.4萬個私人單位。《長遠房屋策略》2018年進度報告評估未來十年總房屋供應目標為45萬個，假設九成新單位也撥歸公營房屋，預計十年後的公營房屋數目會增至162.6萬個，略多於私營房屋數目159.9萬個，其實只是五五比而已。私營市場仍佔相當份額，遠未及新加坡的八成單位為組屋的比例。政府必須明白，光是掌控土地供應，不足以確保人人有適切居所，關鍵是掌控土地房屋分配，由公營房屋主導，市民生活空間毋須再受少數地產財團操弄。

一再重申，政府應分配一定單位以供自住。近年申請房委會及房協居屋申請盛況空前，足證相當市民願意入住資助單位，只是因為抽籤失敗，才流進私樓市場。假設本來劃歸私樓的單位以居屋代替，再加上新土地上的房屋供應，落成的資助出售單位數目會遠高於原先預計的五年期2.46萬個，應付不少市民需求。另一方面，公營房屋的地積比率普遍較私樓高，落成的單位數目可望更多。當預期自住物業數目充裕，樓價就難有大升動力。

為確保公營單位以自住為本，政府必須完全禁止單位在私人市場轉售，區隔公私市場，避免樓價受私人市場左右，淪為業主投機增值的工具。

針對第三點，回應相當簡單。公營房屋應該實而不華，免卻花巧。規劃房屋時應投放資源在用料質素，考慮設施如何方便長者和傷殘人士，更為關鍵。這需要房委會和屋宇署把關各項工序。在1990年代，市民一度稱讚部份和諧式、康和式居屋質素和居住環境媲美私樓，為何現在不可複製？