標售新樓豈僅為因時制宜？ 治歪風絕不能單靠業界自律
一手樓標售成風，近日獲得各界關注，政府亦表示會密切留意招售新樓的透明度。然而，有論者認為，發展商越發應用招標形式售樓，只是應付空置稅的權宜之計，本無必要應用這費時失事的策略售樓。誠然，空置稅可能是發展商更大規模地標售貨尾單位的主因之一，但標售新樓早已成風，這絕不只是「近期才應用到一般新樓盤之上」的因時制宜之策；退一步說，就算一手樓標售是因時制宜之策，現行制度縱容明顯向發展商利益傾斜，亦有規管的必要。招標售樓有損消費者權益清晰可見，政府應主動規管，而非單靠業界自律。
坊間有評論指出，政府實施空置稅促使發展商招標新樓以作應對，指過往招標賣樓只用於豪宅身上，若招售樓盤百利而無一弊，發展商理應早加應用，而非「後知後覺」，直至近期才應用於一般新盤上；而且買家有成交紀錄冊的數據參考，故樓盤招標價與公開銷售的市價應相差無幾，故發展商寧願「多此一舉」，以此方式招售樓盤，讓其在銷售樓尾單位時，不用像公開銷售般須費時修改價單、未能「準確」地調整價格。
毫無疑問，上述分析有一定道理，特別是政府宣布設立一手樓空置稅、甚至其同期宣布的樓花新例都是導致發展商肆意招售新樓的主因：在空置稅的壓力下，發展商須加緊步伐銷售貨尾新盤，與其直接減價推售，以致對市場產生負面信號；招售方式可讓價格資訊變得模糊，甚或刺激買家出價，從中獲利。另外，發展商更利用招售方式應付新的預售樓花安排，由於新例為阻止發展商囤貨，規定每輪推售須至少推出兩成單位，發展商遂在每份銷售安排同時公開銷售及招售新盤，甚或全然招售，故發展商可在未收到「滿意」標價前收回樓盤重新銷售，變相繼續「擠牙膏」售樓。
但到底發展商是否「後知後覺」，直至政府宣布空置稅後才善用招標售樓，倒是存疑。不能否認，過去招標售樓多用於豪宅銷售上，因為豪宅洋房單位供應量較少，發展商大多慢慢招售，善價而沽，相反一般新盤數量眾多，招標會拖慢出售效率，一般被認為不宜招標。但回顧過去，在2013年一手新例成立後，招標方式已然慢慢由豪宅洋房蔓延至分層樓宇特色戶，甚至逐漸蔓延至一般新盤銷售上。以尚嘉控股於2017年年中開售的灣仔物業壹嘉為例，據其成交紀錄冊顯示，在至今售出有73伙單位中，有過半（38伙）以招標方式出售，其中21伙更是在2018年2月前成交，而且除了特色戶以外，更有不少為一般開放式單位。可見市場上不乏「不厭其煩」的發展商。
當然，上述僅為趨勢而已，主力公開售樓的發展商仍為多數，但發展商愈發「不厭其煩」，敢於以招標方式慢慢賣樓，相信與近年市況發展有關：受政府不同調控樓市的招數影響下，一手樓市異常暢旺，加上政府推地穩定，發展商大有誘因放慢步伐，按市況出售樓盤。即使在公開銷售方面，發展商亦傾向分拆多份銷售安排，逐少開售新盤；有媒體發現過去有發展商將六個樓盤的價單分拆成22份銷售安排出售，最終花約整年將價單內單位悉數售出，那麼漸有發展商「走前一步」，願意耐心標售一般新盤，自然沒有出奇之處。
至於有指發展商起用招標方式只為更靈活地出售貨尾單位，這卻忽略了發展商在招標售樓時一併提供各種折扣優惠。投標售樓毋須提供價單，故載有該項目以往成交資料的成交紀錄冊便成參考之一，惟成交紀錄冊所顯示的成交價與買家所享的優惠，前者並非為折扣後的真實價錢，而後者的細則亦不會準確地記載於冊內，與載有詳細價格及優惠的公開銷售價單大相徑庭，故實無重大參考價值。
單靠成交紀錄冊的資料，買家甚有機會錯估單位價值。以新鴻基大埔項目雲滙二期為例，有兩個分別位於八座七樓及八樓、而坐向相同的單位於同日簽定臨約，惟其帳面價格分別為約670萬及594萬，即兩個相類的單位，其投標價竟相差着76萬，而且高層者竟較低層者價格為低，實有違一般公開銷售的「常理」；當然，兩單位買家各享不同的優惠折扣，但其折後實際價格為何根本不得而知，這甚至有機會誤導日後買家對有關樓盤的出價。
兼之，載有樓盤詳細優惠資料的投標文件，往往被批評難以領取，市民只能在指定時間於指定地點索取，例如招標開始前數小時，更遑論招／截標時間往往過於短暫，不利買家作出謹慎判斷。若發展商起用招標售樓，只為靈活銷售貨尾，他們大可開誠布公，即使毋須提供價單，亦可在招標前盡早向公眾提供招標文件，以提高資訊透明度；加上發展商近年漸有招售新樓的趨勢，可想而知，相比為了更靈活銷售貨尾單位，更有理由相信發展商招售樓盤是為了操控交易資訊的流通，從而推高買家出價。
現地建會與旗下會員達成三大共識，包括要求會員將招標文件上載於其網頁及提交予一手銷售監管局、在成交冊更新單位成交額及買家所選擇的優惠計劃、以及將非豪宅項目首20%單位以公開發售形式推售，這貌似是回應坊間憂慮的改善措施。然而，地建會根本無權力規管旗下會員行為，前述呼籲根本沒有約束力；再者，只「規管」作公開銷售的單位份額亦顯然不足，上車人士始終仍不具充分保障。正如「01觀點」早前指出，政府必須着力監管招售新盤，更須從速修訂新樓冷靜期及撻訂金額，從根本上確鞏固置業人士的利益。