【施政報告】油旺千億重建未有着墨 政府規劃仍欠長遠視野
行政長官林鄭月娥於今天（10月10日）發表上任後第二份施政報告，有關城規議題再次成為焦點之一。可是，市區重建部分卻未有足夠着墨，只輕描淡寫地說一句不直接相關的「我們可運用新增的土地儲備，將現時市區的稠密人口分散，有利落實舊區重建，改善居住環境，達致更均衡的全港空間發展布局」。市區重建局於上年宣布研究重建油麻地及旺角（下稱油旺）一帶近212公頃的舊區，預計將耗資超過5,000至6,000億元，及虧蝕近1,900億元，市建局行政總監韋志成預料明年中完成研究並諮詢公眾，勢將掀起另一場「大辯論」。天文數字的背後，涉及重大公眾利益、影響城市命運，而是次施政報告內未有清晰交代其發展理念，令人憂慮政府高層未夠重視計劃，甚至質疑本港的城規質素、理念還未能滿足時代所需。
舊區超級重建 財政岌岌可危？
市建局於去年五月展開油旺重建研究，範圍覆蓋多達212公頃，及約3,300幢舊樓，以市建局過往最大型項目《觀塘市中心計劃（K7）》計算，油旺重建範圍等如40個觀塘市中心（前裕民坊一帶）。事實上，該區舊樓普遍老化，平均樓齡高達 48 年，更高達半數超過50年。加上舊區建築及交通規劃過時，諸如油旺路面面積竟佔44%，遠較太古城的17%為高，但交通效率卻不如人意。
另外，市建局指出，若以現時地積比與其他規劃標準重建，預計發展計劃將錄得近1,900億元的虧損。據韋志成在2017年的網誌解釋，以當時市建局於土瓜灣重建項目的賠償標準，並市價加以調整，重建範圍的建築面積每平方呎呎價約為 15,700 元，現時總建築面積約2,200萬平方呎，收購成本共需約3,476億元（現時估算己有調整）。當局以樓面地價每平方呎11,200元估算，現時的重建模式料只能帶來近2,100億元的收益，故會造成千億虧蝕。同時，以現時規例重建，該區未來將減少近10,000個住宅單位。
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因此，市建局欲以增加發展密度的方針重建。當局就「正、負、零」不同的密度增減制定規劃方案，分析市建局的財政負擔，並稱只有「正」方案（增加密度）能減輕財政承擔。此外，當局更希望轉移地積比及放寬建築物高度限制，圖進一步增加重建潛力。
固有重建模式並不可取
油旺重建規模龐大，幾乎與在市中心重新規劃新區無異，並將主導香港未來二十年市區重建的過程，重要性不言而喻。政府若是高瞻遠矚， 當及早思考該區規劃定位，制定重建區將在未來城市發展中的角色，此舉不僅有助緩解市區老化，更能借規劃為城市整體帶來裨益。諸如新加坡，總是能夠宏觀地訂立未來二三十年的發展願景，同時有系統地將此落實在不同的中、短期規劃策略，成就了與時並進、且具效率的城市發展。港府宜見賢思齊，及早為油旺地區建立重建願景，針對未來社會經濟需要妥善地構建空間布局，並清楚說明予公眾如商/住土地比例、私營與公營房屋的平衡及公共休憩用地比份等的規劃標準，適當引領公眾討論。
同時，政府及市建局亦應思考以破格思維重建油旺。市建局受制於自負盈虧的財務考慮，藉以「用盡」舊樓地積比以大幅增加樓面面積，加上政府豁免補地價的安排，建立一套可觀的重建「生意」。惟重建後的「豪宅」一般非為廣大市民所能負擔，而且更嚴重影響社區環境、街道景觀、保育、甚至產生屏風樓、樓宇過密和熱島效應等問題，因而常被社會詬病輕視公眾利益。油旺重建若在此基礎上開展，難免招惹公眾猜疑，包括局方近來一直暗示項目潛在嚴重虧蝕，「要求」政府放寬密度要求，也不過是在尋求最大化項目利益。若按這種模式推動油旺重建，主事機構只顧及自身財務考量，則香港恐怕難以借此良機，借重新規劃市中心用地以尋求發展突破。
以民為本 建立長遠城規視野
退一步說，即使財政赤字無可避免，但倘若重建宏圖能有效平衡城市的經濟發展及社會需要，政府也能有效加以闡明，則縱使虧蝕千億，大概也能得到市民的支持。況且，市建局的首要宗旨為服務市民，推動可持續的市區更新，似不應單單滿足機構的商業利益。因此，在油旺重建之先，政府須適宜改革市建局的財政安排，檢討、阻止「自負盈虧」損害市區更新的宗旨。
其實，市民所期望的，並非就財政安排上的泛泛之談，而是看見有目標、有理想、且有根據的重建規劃藍圖。特別是，油旺重建的規模之大為前所未有，有別於過往重建範圍過為細小及零散，以致在重建後未能協調原有區域的規劃。政府理應把握機會，主導油旺重建區的規劃，與市建局協調，就未來數十年城市發展在經濟及社會上的需要，共同構建區內規劃布局。可惜的是，施政報告還是依循簡單工作匯報的套路交代重建發展，未能帶出行政長官對香港城市格局的願景、宏圖。亡羊補牢，未為晚也，希望政府能早日詳加規劃相關議程。