【施政報告】公私營合作發展三大問題　政府強推只會失信於民

縱使民間反對聲音不絕，傳聞施政報告仍然引入公私營合作發展，開發新界農地。從現有的資料看來，有幾個疑慮必須排解：一、審批公私營合作發展，如何能夠公平公正公開，尤其是補地價範疇，既吸引發展商申請，又不導致利益輸送？二、公屋、居屋、綠置居、首置上車盤的比例是多少？三、會否重推私人參建居屋及混合發展試驗計劃等建屋模式？如是，能否克服過往缺點？

問題一：發展商願意向獨立委員會提申請嗎？

政府放棄行使《收回土地條例》，賠償發展商後收回大批農地，重新規劃和興建公營房屋，發展商仍然可以囤積土地，並掌控發展土地的時間和規模。

傳聞政府為吸引發展商釋出農地，開展公私營合作模式。政府協助基建，以及增加發展密度，發展商則需要撥出部份單位為公營房屋。為撇開官商勾結、利益輸送的質疑，政府會設立獨立委員會，並提高透明度，又強調不會有地價優惠。

不少評論－－包括地產建設商會－－已指出，現時已有委員會審批補地價和轉換土地用途，為何另設機構處理？如果是審批程序慢，不夠透明，政府可以加快行政效率，以及公開更多資訊，無須架床疊屋。除非政府限制發展商只能用新機制處理開發農地，或者政府在規劃和補地價上讓利發展商，否則難以吸引發展商另覓他途。

民間對政府和地產商洽商土地開發充滿狐疑，不是盲目仇商，而是實例在前。天水圍發展協議排拒民生商舖、發展馬灣時地產商與問責官員過從甚密、數碼港項目不經招標批地，是為明證。土地交易過程損害市民福祉，管理手法也惹來民憤。政府聲稱會提高日後審批申請的透明度。然而，發展商會真心和應，例如公開補地價的決策過程嗎？更進一步，若然政府以降低補地價金額來吸引申請，那就是過份讓利給發展商，市民一樣難以接受。

問題二：公營房屋包括公屋嗎？

政府沒有清楚交代新增公營房屋的類型，是出租公屋、居屋、綠置居、還是港人首置上車盤。眾所周知，公營房屋不一定是符合市民負擔能力，今年二手居屋價破千萬元。「01觀點」一直倡議大幅增建出租公屋，不論是房委會的基層或者是房協的「中產公屋」，同時反對興建綠置居和港人首置上車盤。即使是居屋，也必須是成本價出售，而且不許輕易補地價轉讓。

發展商早年購入土地，當然預計興建私人樓宇。如今要撥出部分單位興建公營房屋，首選一定不會是出租單位。如此一來，即使公營房屋單位增多，發展商也會希望政府規劃土地建居屋和首置盤，避免公屋拖累私樓樓價。在審批土地時，政府有多少魄力，透過新增單位追回落後的公屋長遠供應量？政府需要多加交代。

問題三：會否復活私人參建模式？

第三，公私營合作之中的公營房屋，會否涉及樓宇興建，即復活私人參建模式？在1970、1980年代，發展商提供出售資助房屋單位，以補充居屋供應。房委會就興建的面積，繳付預先設定的保證價格作回報。居屋康山花園就是經典例子。然而，政府後來也承認因為經濟誘因有限，單位出現偷工減料，在2002年推出孫九招時，一併中止此計劃。

為避免一早出現劣質單位，政府於1998年推出混合發展試驗計劃，即發展商在同一用地上興建私樓和資助出售單位，資助出售單位的具體名單，是樓宇落成後才隨機選定。發展商以一元象徵式代價把單位轉交房協，再以居屋定價賣給用家。不過，此類樓宇容易引起管理問題，孫九招同樣令計劃中止，單位最終以私人單位出售，即鴨脷洲深灣軒及西九龍碧海藍天。

今天，不少公屋、居屋住戶也抱怨新入伙單位質素差劣，要大費周章修葺。若果日後的公私營合作計劃，重推私人參建或混合發展，必須防止問題單位重現。

公私營合作發展土地，問題重重。政府叫港人相信新制度公平公正公開，不會出現利益輸送。然而，觀乎往績，觀乎難以調和的利益矛盾，政府的美好想像，難以實現。唯有在施政報告明確交代重奪房屋興建的主導權，才能真正取信於民。