【土地大辯論】葵涌貨櫃碼頭不應建屋　更應建公園

在擴展市區中，建造一個279公頃的超級公園，給市民大眾（不是少數權貴）一個喘氣休息的樂園，若何？
沒有錯，這裏說的是葵涌貨櫃碼頭。如何利用這個有大半個天水圍面積的區域，近日成為熱議。利用碼頭興建房屋，最初只是天馬騰空的構想。但隨着專家學者、地產商、港鐵高層陸續「響應」，在這279公頃土地之上，出現一座「天空之城」，大增市區可供發展土地，似乎已不純粹是空中樓閣。近日也已有不少評論指出，「發展貨櫃碼頭」這個本屬「黑馬」級別的開發選項，有「走熱」的趨勢，隨時變成土地大辯論中爆出的「黑天鵝」。

《香港01》早在2016年底，已指出葵涌貨櫃碼頭「奇貨可居」，算是最早提出這個選項的機構之一。目前得到社會熱議，本應高興。但事實是，我們在今日已不認為這是一個理想的選項。

當日我們拋出這個構想，主要對應考慮的，是江河日下的碼頭貨運業，拿地建屋只是一個相當初步的想法。事實上，當時社會的討論，也未凝聚出「討論清單」，對於什麼地是可能使用的，大家只處於初步商議階段。現時「土地供」已清楚列出18個選項，只要政府能下定決心盡快落實其中的短中期發展計劃，屬於「概念性選項」的貨櫃碼頭，既毋須拿來興建房屋，也毋須用作商業發展，更適合的選擇，應該是建立一個大型公眾公園，讓全體市民都可以擁有一個休憩、玩樂，乃至輕鬆議事的地方（也歡迎商界翹楚使用）。

反對在碼頭作密集式發展，關鍵是不應該再加重市區的人口及經濟負擔。眾所周知，香港現時的發展布局中，絕大部分的商業與機構用地都集中於市區。正因核心城市功能集中，全港的市民就別無選擇地須每日向市中心匯集，形成龐大的通勤壓力。若然現時再將碼頭發展成另一個市區用地擴充區，只會進一步加大市中心的壓力，令香港更難實現較理想的多核心發展模式。縱使真．落實港鐵主席馬時亨的新鐵路方案，也只會加重現有市區鐵路網絡的負擔。

反觀，同樣是發展新區，要開發面積約172公頃的粉嶺哥爾夫球場，其潛質上可以解決的問題，遠比可能製造的問題多。關於開發高球場，除了少部分冥頑不靈的「舊貴族」無理反對，社會的確要擔心發展新區對原有上水、粉嶺區域可能帶來的人口與交通負擔。

但是，政府絕對有可能化危為機，借助破格的規劃，在發展高球場的同時，一併解決北區的交通問題。在城市發展研究中，有個永恆的課題，就是到底是人口聚居帶來交通發展，還是交通發展帶來人口聚居。當然，現實世界的發展經驗中，很少有可以清辨兩者的例子。更多時候，人口與交通發展之間，是互為因果的。人口聚居當然會帶來交通壓力，但這並不代表應該停止人口增長，而是盡可能加強交通配套——而上水粉嶺一帶，遠比起市區及擴展市區具備此規劃條件。

舉例說，政府可以藉高球場新區為始點，發展新鐵路網絡，連接、打通、開發新田、錦田、石崗、八鄉、林村等區域，使其更具效益地連接新東及新西的已發展區域，並透過妥善規劃令這些新區成為新界東北、西北居民主要的工作地區，既可以紓緩城市中心壓力，也直接減輕現時東鐵與西鐵線的交通負擔。政府具前瞻性的設計，透過加強道路幹線、鐵路網絡的縱橫連接，可以令香港真正脫胎換骨。

可以說，若林鄭政府具備能力與識見，該使用《收回土地條例》時就使用，該改劃土地用途時就改劃，該廢除丁權時就廢除，該遷村時就遷村，大膽規劃粉嶺哥爾夫球場，將會成為啟動香港土地改革的主要契機。這種發展的可能性，絕對不是葵涌貨櫃碼頭可以提供的。

的確，我們現時的土地辯論是存在盲點。雖然住屋問題迫切，商住用地也急須增拓，但如何平衡生存與生活，如何更具效益地運用整體土地資源，同樣是非常重要。只要政府一日沒有整體規劃的概念，新發展住宅區的居民還是會備受交通擠壓所困擾，每日都須耗費大量時間在通勤之上，放假時亦難找到一個老少咸宜、真正供公眾享受的廣闊空間。以高球場作為另一個大發展的起點，以葵涌貨櫃碼頭興建一個超級大公園，或是從規劃角度思考如何用地的始端。

在土地辯論的過程，我們似乎不應忘記思考「規劃」的問題。