【樓奴】凶宅半契樓7折上車？　誤墮4大「另類」陷阱喊都無謂！

近期樓市乏力，中原CCL見頂回軟，指數連跌5周至183.7點，無殼蝸牛稍為見到一點曙光，但其實，樓價仍然「堅離地」，想做「樓奴」也不容易。
此路不通，亦有人問津有瑕疵的另類物業，貪其入場門檻低，就好似上月大埔太和村485呎以法院令推出、無契的「雙料」公屋，以綠表價171萬成交，較市價足足平近一半！
聽落吸引，但要在拍賣場上「尋寶」，覓得心頭好，殊不簡單。入行逾 27年的忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑就提醒，買家舉手前要先做一輪功夫，萬一誤墮陷阱，隨時「見財化水」！

叫得上「另類物業」，自然有瑕疵，例如凶宅、碎契樓、壞契樓、銀主盤、透過法院令和遺產令推出的物業。不過，正正因為這些「瑕疵」，另類盤的叫價一般低於市價。鄭世傑指出，另類盤要考慮很多，如物業目前用途、有幾多人住、住客年齡等也影響估值，「一般而言，另類物業價格起碼低市價2成或以上」。

上月以法院令推出、無契的「雙料」公屋太和邨485呎單位就以綠表價171萬成交，呎價為3,525元。而今年5月，同面積中層單位，5月成交價約312.8萬元，呎價6,449元，較市場同類單位呎價低45%！

成交價教人「心動」，但想撈底，絕不能貿然行動，皆因買賣另類物業暗藏不少「學問」，稍不留神隨時見財化水！

貼士一、拍賣場上舉手不回     無得「問契」、「踢契」

鄭世傑就不諱言︰「平嘢一定有特別嘢，無事無幹做乜平畀你？」他首先教路，投資「另類物業」特別要留神合約！事關，買賣合約由賣家的代表律師草擬，條款自然以保障賣家為先，而買方在簽署合約時，已等同接受物業的業權狀況，無得「問契」，即不可對業權作出任何查詢或要求，更不可「踢契」。

由於不少「另類盤」是連物業瑕疵一併售出，一旦買方在簽約後發現任何釘契或物業狀況問題，例如原業主拖欠管理費、水電費等引致物業被「釘契」，又或單位出現結構問題，如非法僭建、改建物，以及附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知等情況，買方都不可提出提問或異議，要自行解決。

鄭世傑續稱，拍賣行不會向買家講解合約，但準買家可在拍賣前聯絡拍賣行，拍賣行會將合約和查冊資料發給律師，由律師細看合約條款，了解有關物業詳情。「唔接受就唔好上來，到拍賣場舉手 ，即代表已接受有關條款，具有法律效力。」鄭世傑認真道。

貼士二、墜半契樓陷阱     原業主妻女免費「住過世」

除了紙上談兵，亦要實地視察，特別要留神有關物業是否已被「佔用」。鄭指出，購入半契樓，不等同擁有等值權利。他舉例道，曾有買家購入物業的半份業權（俗稱半契樓），以為可以按比例收回「一半租」，點知非但無租收，還要讓原業主妻女免費「住過世」！

事件聽落荒謬，但鄭解釋道，該物業另一半業權為原業主的妻女，並一直居住上址，由於原業主曾說過「畀佢（其妻女）住過世」，而法官接納口頭承諾的有效性，故將物業判予原業主妻女繼續居住並毋須交租。謝天良律師亦補充，上述物業涉及婚姻物業（Matrimonial home），為夫妻二人共同財產，故原業主妻女的佔用者權益（Occupied Right）是以家庭成員身份佔用，不同於一般物業的租客關係。他提醒買家在購買「碎片業權」物業前，須看清楚是否相關人士所居住，甚至與佔用者簽訂確認書，讓其同意遷出或繳交應繳份額租金。

鄭世傑又稱，不時有關半份業權的拍賣，都是父母子女、兄弟姊妹、夫婦等多名相關人士共同持有，因私下無法「傾掂數」，故經拍賣行作中間人拍賣物業。他重申，買入半份業權業主須與另一個業主洽談租金分成事宜，「傾唔埋無租收都會有嘅，最後可能要尋求法庭上解決。」

貼士三、要有做Full Pay的準備

想清楚決定承受風險，以另類物業走「捷徑」上車，仲要有做定「full pay」的準備。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表明，銀行最重要是清楚承造按揭物業的轉手價值，才會考慮承造按揭。她指出無契樓須視乎遺失樓契的原因，並在業主經過宣誓後取得樓契副本，有銀行可能視之如同正本使用，接受其按揭申請，成數亦未必如同一般住宅之高。她建議買家先向銀行諮詢按揭申請，並預備5成或以上的首期，甚至「Full Pay」。

至於半份或碎片業權，劉表示一般銀行不會接受按揭申請，若堅持按揭則須牽涉至財務機構，息率或達20厘息以上。

貼士四、買送契樓有被收回風險

檢閱「另類物業」當中，最壞的情況是「見財化水」，說的是小心「送契樓」。所謂「送契樓」，為原業主無償送贈物業予新業主，但謝律師提醒，以象徵性代價或低於市價買賣物業，也視為送契樓。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，根據《破產條例》，倘若物業贈與人被判定破產，在破產呈請提出前5年內曾向他人饋贈或無償轉讓物業，有關轉讓可能作廢，並沒收物業為送贈者還債。謝律師表示，若買家並不知情「送贈」事件，並以市價購買，法庭仍會給予這類買家最大的保護，但須視乎每宗個案情況，建議買家在簽訂買賣協議前尋求法律意見。

王美鳳亦提醒銀行一般在物業「送讓」後5年內不會接受其按揭申請，有些銀行甚至把期限延長至10年，而不同銀行有不同的商業決定，應先向銀行查詢按揭安排為先。