【樓奴】廁所、樓梯底奇貨可居 北角呢個遊樂場70萬炒到2780萬
香港地「磚頭」搶手,「另類盤」亦受到追捧,並須到拍賣場上競購,常見的盤源如凶宅、無契樓、壞契樓,但「樓奴」年代,瘋狂現在豈止如住宅?獨特如物業天台、外牆、天台、拆售的商場廁所,甚至大廈「樓梯底」空間,一樣有價有市,磚頭真的「萬歲」?
從事物業拍賣27年、忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑就直言,「咩都可以拎嚟拍,最緊要有業權!」他憶述道,曾把一個估價為零的兒童遊樂場拍出,吸引多方競投,最終成交價為2,780萬元!
騎呢物業都有人吼
物業本身「另類」,但都有投資客青睞。鄭世傑就說,曾拍賣過半島中心的廁所業權,廁所多為商戶拍得,因需要廁所登記才可持有飲食牌,亦有投資者買來收租,租予食肆和商家,並在廁所門上掛上名牌,標示著「XX餐廳專用」,因此廁所也不乏成交。
雖然廁所搶手,市場曾現罕見另類盤——大廈樓梯底拍賣,卻交投匱乏。2016年時,沙田成運路交通城大廈地下13號室旁「樓梯底」空間拍賣,實用面積約60平方呎,開價38萬元,呎價6,333元。該廈被規劃為工業用途,空間以現狀形式拍賣,料可作貨倉等工業用途。
據悉,由於業主長期不在港而未能管理,故放售套現,當時空間已交吉,以往由大廈立案法團租用。但該物業當時流拍,最終沒有任何人承價下收回。過往類似交投,就要看到2012年時,赤柱海天別墅地下前後門「樓梯底」空間開價9萬元,當時無人承價收回,後來私人業主斥9萬買入,再以10.62萬元轉讓予該廈的業主立案法團。
遊樂場由70萬拍至近2800萬
至於最出名的成交,則為北角雲峯大廈兒童遊樂場,由幾廿萬賣到二千幾萬元。他指出,該物業於2016年公開拍賣,物業為法院令及無樓契物業,以一開即售形式,成交被搶貴近39倍,由最初開價70萬元,一路競價50口,至最後以2,780萬元成交,以面積26,260平方呎計,實用呎價1,058元。
鄭表示,遊樂場所屬屋苑為約50年樓齡的舊樓,估計大廈公契不太嚴謹,限制較少。當時業界人士預測,投得物業的人士,未來或會透過改劃用途,將物業改作商業用途圖利,但相信要補地價。他又指出當時該物業「估唔到價,係寫0元」,並強調「無得估」,是買家自己感覺值得與否。
留神物業公契的「魔鬼條款」
然而,物業再「騎呢」也不是重點。鄭表示這些天台、樓梯底或某個空間「騎呢」業權,都一樣有人買的,大多是由業主立案法團購回,用作完整業權,方便日後出售等用途。他亦表示,另類物業的業權使用和限制,也須再諮詢法律意見,如有關物業的大廈公契,有機會列明不容許該廈以外人士租用,但就容許非住客購買,令到該空間回報受到「限制」。
他直言,物業最重要是價錢,最怕業主開天撒價,根本無法為他賣出物業,「最緊要價錢,有時層樓值500萬,你係都要賣600萬,我點幫你賣姐」。鄭也說,另類物業之所以交由拍賣行拍賣,正因為買家自己都不知售價,拍賣時就可知道市場實際反應,如無人競拍則會調低叫價。
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