【林鄭新房策】空置稅打囤積加快私樓推售？　地產商「頂唔蒲」？

特首林鄭月娥今日（29日）公布一系列應付樓市新措施，其中一招是對空置一年的一手私樓徵空置稅。按照一般大眾理解，空置稅是因為個別地產商囤積居奇，影響樓宇供應以賺到盡，所以要開徵稅項增加空置成本，迫使他們加快推售樓盤，滿足市民買樓需要，也透過增加供應避免樓價升得過快。
據運房局數字，現時本港一手「貨尾」單位有約9,000個，不過空置稅能擠出多少供應量卻成疑問。其實縱觀現時樓市生態，現時大型發展商、大型私樓新盤，空置囤積的誘因未至於太大，受空置稅影響較大的，主要是真．豪宅樓盤。但即使影響有限，早已明白「會哭的小孩有奶吃」的地產商，自然傾向「假戲真做」，力陳空置稅衝擊大不利營商云云。

恢復定期賣地後　私樓土地供應改善

空置稅的制定，主要是針對地產商囤積的問題。過往地產商大量囤積空置單位待價而沽，其中一個很重要的因素，就是土地供應不足，市場缺乏「麵粉」、「麵包」賣一個少一個，導致地產商要用有限的單位，賺取更大的利潤。

對此，要說到2002年，政府為推高當時在谷底的樓市，公布「孫九招」取消定期賣地，以勾地方式將土地供應主導權交給地產商，有關政策一直被指是樓價升不停的主因之一。因在限米煮限飯之下，地產商為確保利潤，只能限制銷售量，待價而沽。

不過在2013年，政府宣布取消勾地安排，恢復定期賣地，加上梁振英上任特首之後，土地供應全面向地產商傾斜，優先滿足私樓需求，私樓土地供應回到相對充裕的狀態，近幾年賣地所提供的單位數，每年也超出兩萬伙，也超出政府的原先目標。

大地產商土地供應彈性大　政府補地價「鬆手」

而且，政府現時對農地轉住宅的補地價安排，亦相對「鬆手」，務求加快推地。正如《香港01》早前報道，地政總署目前的補價標準，是以當時市價為準，所以最後發展商隔幾年建完樓推售後，獲利往往高於政府所訂定的20%標準，政府對補價問題也不會「企硬」，容讓補價偏低。

其中一個明顯例子，就如新鴻基地產去年與政府就馬鞍山西沙公路超大型住宅項目達成補地價協議，金額159億元，但每呎樓面地價僅3,195元，被指偏低。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照分析指，這反映政府十分「渴地」，只要價格不低得離譜，也盡快增加私樓土地供應。

因此，對於大型發展商而言，近年用於投地、補地價的資金需求確有所增加，大量囤積一手新盤亦會「責死」資金，並不划算。特別是近年一手新盤有價有市，即使擠牙膏式推盤，少量加推、不斷加價，亦不愁沒準買家承接，大型新盤推出後大多可「清袋」賣光。大型地產商亦較傾向出貨，而非囤積，務求貨如輪轉，確保現金流暢順，然後再把更多資金拿去投新地皮建新樓，對他們更為有利。

雖然，部分投地實力較有限、農地儲備亦不多的中小型發展商，在推盤上或會比大型發展商較不積極，可能會將手上存貨「慢慢賣」，以免太快賣清存貨令生意青黃不接，客觀上或造成「囤積」現象。

惟大型地產商在本港一手樓盤供應佔據主導地位。根據中原地產的統計（下表），由2016年起到今年5月，有72個三百單位以上的一手樓新盤推出，涉及39,524個單位，其中單單五大地產商（恒基、新鴻基、新世界、長實及信和）就佔了21,310個單位，即約54%。

如果佔市場主導地位的大發展商，囤積一手單位的誘因亦不大，意味空置稅對擠出供應的作用，其實亦相對有限。只要地產商在取得入伙紙後的一年限期內賣樓，亦很可能不會跌入空置稅的稅網。

貴價豪宅空置較多　但放出市面你買唔買到？

相對之下，有一類住宅的空置情況會比較明顯，就是要價動輒數以千萬計甚至「億億聲」的真．豪宅，或特色單位等。因為真．豪宅的客源相對狹窄，推售時不會像平常樓盤那麼「墟冚」，遊戲玩法與一般私人住宅不同，真有「待價而沽」的現實需要。

比較經典的例子，就如西九龍的皇牌樓盤、港鐵九龍站住宅項目「君臨天下」。樓盤在2003年7月落成、翌年1月開售，單位有1,122個，但恒隆地產賣得相當慢，至2007年中只售出246個單位，直到去年3月才售出最後一伙，前前後後十多年。

然而這類住宅，已經不是一般市民所能購買，「空置」的性質也完全不同。「君臨天下」最後一伙單位的成交價約1.183億元，實用呎價逾6.5萬元。就算空置稅能迫使持有這類單位的發展商更著緊加快賣樓，試問又是否幫到一般市民解決居住問題？

物業升值可蓋過稅項損失

退一萬步說，即使真的對這些豪宅開徵空置稅，能否將其迫出市面也是一個疑問。按照差餉及物業估價署的數字，今年5月私人住宅的售價指數為382.6，比去年同期升約13%，其中D及E類（面積100方米/1076方呎或以上）的豪宅單位的按年升幅也近10%。

而空置稅的開徵，將是按應課差餉租值的200%，即大約是樓價的4至5%，每年的樓價升幅足以消化空置稅，地產商只是賺少一點而已。更何況，地產商亦有機會以出售轉出租等方式規避，整項空置稅政策的實質成效，其實相當存疑。

但即使如此，地產商近日對空置稅不是炮轟就是叫苦，甚至有地產商聲言「有啲發展商係頂唔蒲，蝕本執笠影響仲大」。無他，過往商界「一哭二鬧」，政府往往就急於安撫，撤強積金對沖，政府在商界壓力下不斷加碼以公帑補貼，正是一例，換作是你，「假戲真做」只是常識吧！