花旗警告樓市若冷卻　可累及港銀稅前盈利挫最多64%

花旗一個星期連發兩份本港樓市報告，表示扭曲了的樓市一旦冷卻，不單止會影響家庭財富，嚴重的情況下更會連累本港銀行業稅前盈利下跌20%至64%。

港樓「狂熱」　外資湧入扭曲市場

最新的報告形容，本港樓新已經是全球投資者知名的「狂熱」（mania）市場，指出有4大特徵，包括1.樓價相對家庭入息比率已經升至19.4倍，是全球最難負擔，樓價從2003年沙士低位飆升超過4倍。2.約半數家庭並非擁有公屋或私樓，比率是全球最低的地區之一。3.每年4.1萬個住宅單位落成，根本不足以應付每年5.3萬對新婚夫婦的入住需求。4.外來買家湧入，進一步扭曲香港樓市供需。

早前指上半年樓價大升13%　下半年回吐7%

花旗指出，在上述因素之下，政府近年即使推出多輪樓市穩定措施，市場仍未有冷卻跡象。

該行在較早一份報告指出，今年上半年本港樓價大升13%，急升過後回調風險上漲，下半年有機會回調7%。

中國宏觀經濟放緩　或波及本港樓市

而最新報告就估算下半年樓市下調的原因及影響。該行指出，中國宏觀經濟增長放緩或會成為本港樓市下跌觸發點，一步一步影響本地銀行股。

香港離岸貸款過去10年年均複合增長為19%，高過本地貸款10%升幅。不過花旗認為本港銀行風險不在於內地貸款，因為港銀多數向大型企業借貸，這些公司近年已經下調槓桿，銀行不良貸款生成亦由2015年高位回落。

樓價回調家庭財富惡化　無抵押貸款成風險

真正問題在於，在中國經濟增長放緩時，貿易戰升溫及新興巾場貨幣貶值，令宏觀風險上升，本港銀行或會受累於市場「迴避風險行動」。

花旗指出，樓價回調最大間接影響是家庭財富惡化，引至經濟增長放緩及無抵押貸款潛在資產質素問題，而過去金融危機亦曾導致本地銀行實質程度壞帳。

該行警告銀行要留意無抵押貸款，表示由於本港家庭債務佔GDP比率升至70%新高，以及無抵押貸款每年增長超過20%，如樓市放緩會引發潛在違約風險。

影響消費信心　市場視為經濟衰退先兆

該行分析指，如果樓市急跌，就會影響消費者信心，這情況將被視為經濟衰退的先兆，會導致本地銀行股股份被拋售。花旗對本地銀行股進行了壓力測試，假如上述危機發生，港銀稅前盈利或會下跌20%至64%。

該行指出，屆時滙控（0005）、恒生（0011）及中銀香港（2388）最具防禦力。