【林鄭新房策】空置稅等於樓價5%火力猛？　分析稱「徒具虛形」

本港樓市勢如破竹，差估署5月樓價指數已升26個月至382.6點，較特首林鄭月娥去年7月上任時，累升逾1成。「土地問題」漸趨嚴重，林鄭月娥也終要「出手」，今日﹙29日﹚宣布推出樓市新招，冀重建市民的置業階梯。
林鄭「新六招」包括修訂現行資助出售房屋的政策、改劃私樓地皮建公營房屋，以及對一手住宅徵收額外差餉等。其中，就流傳已久的一手單位空置稅，最新出台細節與市場預測相若，市場人士「斷言」成效一般，直指空置稅「徒具虛形」。

政府推出的空置稅，將以「一刀切」方式，向空置逾1年的一手樓單位徵收「額外差餉」，稅率定在應課差餉租值的200%，相當於樓價本身的5%。

至於如何定義空置單位，須由一手單位業主主動申報使用情況，單位獲發入伙紙後，若於過去1年內超過6個月未作居住或出租，則視作空置單位。林鄭月娥表示，空置稅有待於2018/19年向立法會遞交法案修訂差餉條例，並通過法案後生效。

原因一、一手空置單位數量少

據運房局數據顯示，截至今年首季，已落成但未售出的單位約9,000伙。美聯集團（1200）主席黃建業指出，當中部份已出租或自用，料實際數字更少。他認為，即使上述單位供應釋放至市場，對樓市影響有限。

原因二、實質住宅供應無增多

事實上，徵收空置稅對增加一手私樓供應，成效不大。短期而言，黃建業認為一手樓空置稅的確有機會加快發展商推售貨尾單位。但他補充，政府近年的賣地計劃每年可供應的單位目標約1.8萬伙，發展商加推新盤亦難以大超這個數目，對實質增加供應作用非常有限。

至於未來將落成的一手樓，發展商亦有應對之法，黃指出發展商或會拖慢起樓等來對應新措施，進一步減低政策效力。故他直言「一手樓空置稅」徒具虛形，成效不彰，難大幅增加新盤供應，有「為出招而出招」之嫌。

中原集團創辦人施永青亦表示，政府推空置稅的原意是希望發展商「劈價賣樓」，但現時所見發展商並無配合。他直言「發展商有辦法唔交（空置稅）」，如拖慢工程獲發入伙紙階段，或改為先推出質量較差的貨尾單位應市，將新盤單位「收埋」，但始終對發展商造成少少壓力，同時對消費者亦未必有利。

原因三、二手空置稅更有助港人安居

再者，空置稅「錨準」的區區9,000個一手單位，事實上遠不及二手的空置單位多！根據差估署數字，2017年年底的私人住宅的總存量為117萬個，空置率為3.7%，即有約4.4萬個空置單位。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量早前指出，真正幫助港人的政策是二手單位空置稅，因二手樓可提供租盤，而一手樓則是賣盤，本港現時貨尾數量不足以影響樓價大幅下調，對於買不起樓的市民，一手樓未必能即時解決到急切住屋需求。

他表示，二手空置單位的業主多為內地人，因間中往返香港，故無意出租單位和空置。若二手樓有空置稅，莊相信可令這批業主將樓盤放租，令住宅市場的租金受壓，減少買樓的需求，從而間接影響樓價，才真正幫到有需要的香港人。