【林鄭新房策】政府新招遭市場潑冷水　專家：短期難影響樓價升勢

特首林鄭月娥上任一周年，樓價仍然升不停。今日她就公布新房策招數，包括開徵一手樓空置稅、將9幅私樓地轉作資助房屋，以及將居屋的定價機制由7折改為52折出售等措施，希望幫助港人更易上車。
惟兩位專家均認為，措施對短期樓價不會有大影響，樓市升勢將持續。更有專家質疑，政府將私樓地轉作資助房屋，將令社會資源錯配，2至3年後，私樓供應將更緊張。

政府回應市場聲音　推新樓市招數　

據林鄭公布，今次房策主要目標不是壓抑樓價和增加供應，而是要重建市民的置業階梯，將對空置一手住宅開徵空置稅，規定所有新落成樓盤，在取得入伙紙一年之後，如過去12個月，有超過6個月時間未作居住或出租，就要繳交空置稅，稅率為應課差餉租值200%，等於樓價5%。同時，為打擊發展商「擠牙膏」式賣樓，政府將要求發展商不論透過何種方式銷售樓花，每次推售的住宅單位數目，均不能少於有關「預售樓花同意書」的住宅單位總數20%。

另外，政府將把9幅市區的私樓地皮轉作興建資助房屋，集中於啟德及安達臣道地皮，涉10,600伙，但未決定作居屋或公屋之用；並會更改未來居屋的定價機制，今年出售居屋售價將由7折變為52折，新制度下，居屋訂價不再與市價有關。

專家：空置稅難拖累發展商　　

據本地傳媒報道，現時全港頭10個已開售及取得入伙紙最多貨尾的新盤，合共尚餘近2,200個貨尾單位未賣，主要為樓價逾千萬的貴價住宅，空置比率介乎8%至66%等。當中新地（0016）持貨量最多，涉及四個樓盤，合共約1,458伙，佔該10個新盤總量的六成多。其次，嘉里（683）手持逾310伙貨尾。

空置稅顯然與發展商「對着幹」，惟今日地產股價硬淨，未見受新招明顯拖累，新地跌0.2%，報118.4元；新世界（0017）升0.9%，報11.04元；會德豐（0020）跌0.2%，報54.65元；長實（1113）跌0.5%，報62.3元。

京華山一研究部主管彭偉新指，一手空置稅的推出，對發展商的業務影響不大，因為即使現有一手盤加快推出，市場承接力足夠，發展商一樣可以賣到高價。而現有土地儲備可透過減慢施工進度，令單位延後才落成，避開空置稅，相信政府假如開徵土地空置稅，對發展商的業務才有影響。

不過，他提醒，現階段地產股仍不值得投資，因為現時市況偏弱，加上即將加息等因素，都不利地產股，相信股價會繼續向下。

專家：措施難影響短期樓市升勢

另一邊廂，多間發展商都曾公開表示，香港樓價高的根本問題是供應不足，呼籲政府加大樓宇供應，才是「治標又治本」的方法。

不過，今次林鄭新招未有增加樓宇供應，反而將9幅私人住宅地改劃為資助房屋地，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指，根據他自己估算，該批地皮最少值1,000億元，將這批地皮撥做資助房屋，會令到政府少收大量收入，質疑政府會否資源錯配。應該將地皮賣出，再將這批收入放到民生項目，可得到更好回報。他又提到，短期內樓價大跌的機會不大，但往後2至3年，公營房屋供應會有所增加，。另一方面，令私樓落成量減少，可能令私樓供應更緊張。

他又指，啟德個別地皮撥做資助房屋，對啟德其他高價地皮的樓價不會有太大影響。他以將軍澳為例，區內一樣有高尚住宅和公屋，相信兩者可以共存。

香港置業行政總裁李志成則表示，政府這一招不會令樓市轉跌，但有機會令樓市升勢放緩。因為一般由改劃土地到樓宇落成最少都要3年時間，所以認為短期樓價不會有大影響，反而對中長線帶來衝擊。