盤點上半年3大居屋樓王　近千萬「癲價」是這樣煉成！

有得揀，你會揀居屋定私樓？正常來講，心懷「業主夢」的你，手頭現金不足，才會選擇門檻較低的居屋作上車「踏腳石」。不過，現實是本港樓價屢創新高，連帶「居屋王」一間接一間誕生，今年上半年筲箕灣東旭苑一個三房戶，是以未補價近900萬成交！
上述亦非個別例子，居屋「癲價」浪接浪，今年上半年已刷新3項「居屋王」紀錄，「近千萬」居屋亦有人「敢接」。買家「勇字行頭」，令居屋造價瘋狂的現象，有學者認為，本港整體樓價上漲，推升二手居屋成交價是屬「正常」，而樓價不跌，居屋已難再成市民置業的「踏腳石」。

今年上半年，500萬元以上的居屋屢見不鮮，市民上車由「夢想」變「幻想」。據利嘉閣數據顯示，上半年全港共錄2,348宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），當中價值600萬元或以上的買賣登記更升逾1倍，由去年下半年的203宗急增112%至今年上半年的430宗；價值500萬至599萬元組別亦錄得705宗，大增70%。

居屋成交金額更創有紀錄以來最高。利嘉閣數據顯示，今年上半年每宗居屋二手成交平均作價高達499.7萬元，較去年下半年的455.4萬元再升9.7%，續創96年至今有史以來最高。《HK01》為大家總結上半年的「居屋樓王」、「綠表居屋王」，以及「呎價最貴居屋王」，剖析「癲價」入市心理。

已補地價居屋樓王︰深水埗千萬樓

現時要在港買大單位，動輒過千萬。房協旗下深水埗樂年花園，有23年樓齡，上月初2座中層A室、面積624方呎的三房單位，以980萬元於自由市場價﹙已補地價﹚售出，呎價15,705元，雖未破千萬大關，但已打破今年3月旺角富榮花園售920萬元舊紀錄，成全港居屋成交金額歷來新高。

中原地產西九龍長沙灣喜雅分行經理雷澤麟表示，由於原業主已為單位「補地價」，可以在自由市場買賣；而且樂年花園有一定歷史，可說算是區內「樓王」，實用率及設備都與私樓相差不大，有一定的質素，雖全屋苑只有約7個放盤，故吸引不少買家「睇樓」。

雷澤麟認為，錄得近千萬成交「不算貴」：「信和（0083）之前於長沙灣投地，中標價都超過17,000元呎；附近同為房協項目的喜盈，最近600多呎三房成交價亦達1,228多萬元，只要有成交，市場可承受就不算賣得貴。」

綠表居屋王：東旭苑

屬居屋王「常客」的筲箕灣東旭苑，以三房單位為主，加上有海景，因此日前東曉閣高層5室以893萬元（未補地價）易手，實呎逾1.37萬元，膺全港綠表居屋王。

中原地產筲箕灣形薈分行副區域營業經理黎百祥表示，屋苑鄰近地鐵站，部分單位更正對海景，可望至嘉亨灣，如上述破頂成交的居屋王單位。

他指現時屋苑放盤不足10個，但大部分業主叫價愈叫愈高，最新叫價已較上月叫高約1成，相信是業主惜售，「知道單位比較搶手」，故提出的要求愈來愈高。他直言業主多自用單位多年，沒太大供樓壓力，並不急於放售，故提出高價放售，符合高價才會考慮。

另外，黎表示，東旭苑成交多是綠表客，因現時該屋苑單位的綠表叫價，同私樓尚有一段距離，而一旦補地價後，價錢將高過私樓。他相信，對綠表客而言，相較同區私樓，始終要出的本金較少，故對綠表客有一定吸引力。

最豪居屋︰何文田冠熹苑呎價創新高

何文田冠熹苑樓齡18年，坐落半山地段，吸引不少買家；一個高層1室、實用面積211方呎單位，上月初以398萬元獲承接，呎價約18,863元，為全港居屋呎價最高。

中原豪宅STATELYHOME九龍豪宅區分區經理張汝智指出，冠熹苑位處地段較好，屬傳統校網區，交通比區內私樓如ONE HOMANTIN等更方便， 而且擁有向南或向東海景，不少未能負擔強近私樓的買家，傾向轉購冠熹苑。

他又表示，即使林鄭月娥推出新居屋措施，未有影響買家或賣家心態：「業主或買家都心水清，入表的那麼多人，你抽到先算啦！」他透露，有個別高層單位放盤呎價已過兩萬元。

居屋過千萬「不足為奇」

出現千萬居屋的成交，看似「天方夜譚」，但香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，目前所謂居屋「癲價」，其實非常「合理」。

他表示，目前居屋樓價只不過是跟隨整體二手樓價上升，二手居屋成交價的折讓，仍然維持在同區私樓樓價約30%水平；但以目前市況去看，準業主不應再視二手居屋為「上車盤」：「就算有折扣，再升都沒可能負擔，脫離購買力，年輕人不要想一出社會就可以用居屋上車。」

莊太量指，要逆轉居屋「癲價」，就要從樓市「辣招」入手：「現在證明了辣招不可以壓抑樓價，政府立論錯誤，政策只是將整個二手市場鎖死，長遠要放寬措施，釋放二手盤源，令樓價降溫。」

陳海潮：部分居屋質素高　過千萬成交不足為奇

利嘉閣地產研究部主管陳海潮的分析與莊太量相若。他指，過去27個月樓價已升約4成，二手居屋樓價上升屬合理，而且部分所謂「癲價」居屋，質素較高，位置理想，加上買家置業時，亦會考慮單位大小，雖說市場上不少價值1,000萬元新盤，但呎數相對細，若果買家對面積及地點有要求時，便會考慮買入二手居屋，因此推升二手居屋成交。

但他預料，在中美貿易戰及美國加息等負面因素影響下，本港下半年樓價升幅或放緩至5%，二手居屋的升勢將跟隨大市放緩，但相信，部分位置較好、高質素及面積較大的居屋單位，「下半年有過千萬成交亦不足為奇」。