鄧成波家族兩年狂沽230億貨　執平貨買家準備收割！｜樓市燈神

高峰期坐擁逾600億元物業資產組合嘅舖王鄧成波家族，喺四年幾前曾經部署繼續上市，將整個物業王國重新包裝進一步擴充！不過靈魂人物「波叔」自2021年中離世後，整個物業王國亦開始崩塌，其家族成員一直逐一沽售旗下物業，燈神屈指一算，自從波叔離世後，過去兩年多鄧氏家族成員至今已經沽出至少80項物業，賣出所套現的資金接近230億元，規模相當於一家中小型發展商的市值，相當誇張！

人所共知，波叔離世後佢地家族一直受到財困影響，不時需要以蝕讓價沽售旗下物業，因此呢嚿「肥豬肉」一直成為一眾投資者、發展商目標，而經歷兩年時間後，成功分一杯羹、執到平貨嘅投資者，亦開始進入收割期。

波叔家族上年中蝕1.6億沽貨

其中波叔家族去年6月份以11.4億元賣出嘅九龍城聯合道「富貴長者屋」蔚盈軒，較2017年買入價13億元，蝕咗約1.6億元或12%。承接買家建灝地產喺過去一年已經為整幢物業進行翻新，最近最新仲重新命名為SUTTON文曜，成為一幢提供92伙嘅翻新單幢物業，將會喺本月內拆售。

發展商就話依幢物業喺翻新項目，唔需要跟隨一手條例，即喺唔需要上載價單、樓書等，項目定價就會參考返同區新樓盤雋睿，近期雋睿成交呎價高達約29,800元。

買入呎價僅1.35萬　參考同區新盤近期3萬一呎

但燈神睇返建灝地產去年6月以11.4億元買入物業時，其實平均呎價只喺約13,513元。即喺一年前成功執平貨嘅建灝地產，短期內有機會開貴一倍拎出嚟賣！不過依個計算方法就較為粗略，當然就未計返過去一年翻新費用。

↓文曜前身為「富貴長者屋」蔚盈軒↓

「冇條件HOLD貨」　去年低價沽貨由債主、銀主話事

雖然樓市走勢持續向下，但相隔一年眼看新買家準備高價拆售物業，相信波叔家族絕對不是味兒，燈神就諗其實當初波叔家族，有冇可能等市況略為好轉先再出售呢？不過有資深代理同燈神講，波叔家族根本冇得揀，「完全冇條件HOLD貨」，因為當時決定要低價出售物業的，是一眾借錢予波叔家族嘅債主及銀主。

單幢樓拆售、如同炒家拆細商場出售劏舖

建灝地產上年買入波叔呢件貨（「富貴長者屋」蔚盈軒），現時來看似乎相當精明，始終屬於已落成全幢物業，只要略為翻新再分契後，就可重新出售，情況如同昔日一眾炒家買入大型基座商場，再重新拆細作劏場出售，相信有相當可觀的水位可賺！

不過若果近年喺由波叔身上買入舖位，相信喺目前零售市道依然疲弱情況下，暫時都仲未有水位，燈神在此大膽估計，或者遲啲市場上會出現接完波叔火捧後，最終依然要蝕讓的個案也不定。

四月流出60億放售名單　多項物業待售

至於波叔家族沽貨結束未？燈神睇返市傳上流傳嘅放售名單，暫時依然有好多件貨未賣出，就好今年4月份流出的出售名單，總值高達逾60億元，當中最貴重嘅觀塘駱駝漆中心，叫價11.2億元，較一年前減價約2億元，不過似乎仲未有買家認頭，燈神相信沽貨行動仲未完結，但畢竟已經賣出咗接近230億貨，估計未來沽售速度會再放緩。