半年3個盤大劈價　接長實貨要小心　誠哥再次神預測？｜樓市燈神

本地樓市年初迴光返照，樓價由低位反彈接近一成，不過隨後升勢未能維持再度回落。近月除咗二手市場不斷出現勁蝕個案外，由發展商主導嘅一手新盤亦陸續出現大劈價，好似長實集團（1113）再次成為樓市焦點，旗下油塘新盤親海駅II近日開價，首批折實均價唔洗1.5萬元，成為過去7年市區最平新樓盤。

燈神睇返長實誠哥往績，其實每次市場以為誠哥要平賣睇錯市之際，隔一段時間之後，市場就會自動修正，最終更會出現誠哥「神預測」嘅現象！而今次親海駅II低於市價兩成開賣，最終結果又會否好似過去往績一樣呢，暗示後市繼續下挫，又抑或有咩其他啟示呢？

講返今次油塘新盤親海駅II，首批132伙折實平均呎價14,997元，係2016年後、過去7年市區最平新盤，最平開放式單位入場費低見290萬元，呎價低至1.34萬元起。連長實樓神趙國雄都話喺「平爆價」，仲笑言話「代理聽到價錢就開心到喊，老闆聽到價錢就傷心到喊」！

至於長實主席（1113）李澤鉅亦都喺業績報告中，形容親海駅II定價係一個吸引價格，相信可以帶動銷情。又認為目前無論買地或買樓，時機上均較3年前為佳。

誠哥半年劈價行動未停過

至於兩家龍頭代理行亦都話親海駅II首批低市價超過20%，估計短期內定必凍結九龍及新界區的二手市場，甚至連準備抽居屋果班買家都會被吸納。以目前樓市來說，親海駅II的確吸引，不過誠哥低於市價平賣從來不是好兆頭，睇返過去半年，燈年就發現誠哥劈價沽貨行動，暫時仲未有停止過。

愛海頌貨尾2月率先「益街坊」劈價

近半年新盤市場最早劈價就係誠哥旗下新盤，喺今年2月份佢地賣樓猛將郭子威已經率先搶閘，劈價最高18%銷售市建局合作項目長沙灣愛海頌22伙貨尾！當時威哥更加大字標題寫上「益街坊」，仲話要以快打慢盡快套現。

該批貨尾開賣時，更吸引逾百人排隊搶購，排隊人龍更由紅磡置富都會商場中庭，延伸至港鐵紅磡站外天橋位置，而依批劈價貨亦即晚沽清。

↓愛海頌22伙貨尾2月份劈價情況↓

飛揚二期「深水炸彈」　較一期平17%

話口未完，誠哥喺3月份再度劈價，低價推出屯門飛揚二期，今次首批88伙折實平均呎價12,509元，竟然較項目第一期平咗足足17%，成為青山公路近三年來首批折實均價最平的新盤。當時樓神趙國雄更不諱言形容定價屬「深水炸彈價」。

一期業主擔憂估價不足致補錢上會

飛揚二期劈價推盤，當時更引起同屋苑一期業主不滿，因為不少業主於樓花期採用建築期付款辦法入市，樓盤未入住已經即刻貶值，部份一期業主同時擔心因為二期劈價，會導致估價不足而需要補錢上會。

↓飛揚二期3月份劈價推盤情況↓

接誠哥貨冇好結果　坡佬買家被殺訂20億

綜合過去半年情況，誠哥旗下三個樓盤浪接浪劈價，每次劈價幅度都有一成、兩成。燈神認為，如果連長實旗下三個樓盤都劈價，相信其他大型或中小型發展商都好難有條件「企硬」，否則高價或市價開盤，結果好大機會都係賣唔出。

另外亦值得留意，「接誠哥貨」通常都沒有好結果。近期最大鑊就有新加坡公司華瑞資本，佢地買唔成半山波老道豪宅21 BORRETT ROAD，撻訂收場！依單刁成交價高達207.66億元，坡佬買家足足被殺訂20.76億元，成為咗歷來殺訂金額最大宗個案。

中環中心沽貨後　商廈價格插水、空置急升

至於誠哥另一經典之作，又要數返2017年11月以天價402億元易手嘅中環中心，平均成交呎價約3.3萬元。當日有唔少人都話如果自行拆售，每呎可以5萬元賣出，即係暗示誠哥賣得太平，益咗一班接貨炒家及內地投資者。

不過最終結果就係近年商廈市場價格大幅插水，空置率不斷創歷史新高，而且中環中心近兩年只係錄得1宗二手成交，呎價更不足3萬元，反映今時今日想搵個商廈買家極其困難，證明誠哥賣走中環中心絕對明智，同時都印證咗做誠哥對手都「冇運行」。